Список книг

« Предыдущая | Оглавление | Следующая »

Шершеневич Г.Ф.
Учебник русского гражданского права. Т. 1

§ 28.1. Право застройки

Литература: Митилино, Право застройки, 1914; Гойхбарг, Закон о праве застройки, 1913; бар. Симолин, Закон о праве застройки (Вестн. гражд. пр., 1913, N 7); Д.А-ч, Закон 23 июня 1912 г. о праве застройки (Право, 1913, N 4, 5 и 7); Попов, Право участия частного и новый закон о праве застройки (Вестн. гражд. пр., 1914, N 3).

I. Понятие о праве застройки. Правом застройки называется вещное, наследственное и отчуждаемое право возмездно владеть в пределах законом установленных сроков чужим земельным участком исключительно с целью возведения строений.

1. Вещное свойство права застройки проявляется в том, что застройщик владеет предоставленным ему участком независимо от собственника и может самостоятельно защищаться против всякого нарушителя его права, в том числе и против самого собственника. Этим право застройки отличается от обязательственных отношений, например найма из выстройки, при котором наниматель не имеет непосредственного права на участок и предоставление последнего ему в пользование всецело зависит от воли собственника. Отсюда явствует, что право застройки есть право на чужую вещь, причем такой вещью может быть только земельный участок. В случае слияния в одном лице собственника участка и застройщика право застройки прекращается (ст. 542¹⁸; иначе в германском праве, где вещные обременения в таких случаях сохраняют силу - герм. гр. ул., § 889). Право застройки в этом отношении имеет сходство с реальными сервитутами, но отличается от них тем, что принадлежит определенному лицу, а не каждому собственнику известной недвижимости и может быть отчуждаемо совершенно самостоятельно.

2. Право застройки в России может устанавливаться только на срок и притом в пределах, указанных законом, - не менее 36 лет и не более 99 (ст. 542³ по прод. 1912). Максимальный срок установлен в интересах собственника и определенности его юридического положения, минимальный срок ставит права собственника в границы времени, при которых застройщику открывается возможность погасить произведенные им затраты. Договоры, заключенные без указания срока или на срок менее 36 лет, недействительны, а заключенные на срок свыше 99 лет действительны только в течение 99 лет; если это не соответствует воле сторон, то каждая из них может просить о расторжении договора.

3. Право застройки отчуждаемо и переходит по наследству. Это необходимые и существенные черты права застройки, отличающие его от сервитутов. Поэтому включение в договор условий, что право застройки прекращается со смертью застройщика или не может быть никому отчуждено, поражает его недействительностью (ср. ст. 542²⁶). Такое же воззрение проводится и важнейшими иностранными законодательствами, за исключением швейцарского, где наследственность и отчуждаемость права застройки могут быть отменены договором (§ 779).

Могут ли быть включены в договор о праве застройки условия об ограничении отчуждаемости? Например, железная дорога представляет своим служащим за минимальную плату участки земли под застройку, но с условием, что право застройки может быть отчуждаемо только служащим той же дороги. Подобные значительные стеснения отчуждаемости едва ли допустимы, и во всяком случае они не могут иметь вещного действия. Не исключается, однако, возможность принятия на себя застройщиком личного обязательства не отчуждать свое право в те или иные руки. Нарушение такого обязательства дает собственнику только право требовать от первоначального застройщика возмещения интереса.

4. Существенна для права застройки по нашему закону его возмездность (ст. 542¹, 542²⁶, п. 3). Другие законодательства совершенно правильно не устанавливают обязательности вознаграждения, так как характерные отличительные черты права застройки от смежных институтов - отчуждаемость, наследственность, ограничение пользования определенной целью и др. - вполне совместимы как с возмездным, так и с безмездным установлением права застройки. Между тем требование возмездности препятствует применению права застройки к дарению и особенно пожертвованию. Так, например, права застройки не может установить лицо, желающее, сохранив за собою право собственности на землю, предоставить ее в долгосрочное безвозмездное пользование какому-либо общеполезному учреждению.

5. Договор о праве застройки предоставляет застройщику чужой земельный участок во владение для определенной цели. Лицо, установившее право застройки на своем участке, сохраняет, по терминологии нашего закона, неполное право собственности на него во все время действия права застройки (ст. 432, п. 8, по прод. 1912 г.), а именно право распоряжения. Поэтому застройщик может владеть и пользоваться участком только для определенной цели - возведения строений. По русскому праву не допускается установление права застройки на уже застроенный участок (ср. ст. 542²⁶, п. 2). С другой стороны, не может быть признан договором о праве застройки договор, по которому участок предоставляется для сельскохозяйственного пользования, для засаждения его лесом и т.п., хотя бы и с правом возведения на нем строений.

II. Историческое происхождение права застройки. Современное право застройки важнейших государств Европы отчасти коренится еще в римской superficies, отчасти заимствует свои черты из Erbleihe германского обычного права. Характерным отличием superficies классического права была невозможность признать строения, возведенные в силу суперфициарного права на чужой земле, собственностью застройщика, хотя бы это право предоставлялось ему по договору собственником земли. В Германии самостоятельно развивалась особая форма наследственного найма, устанавливавшегося и для целей застройки ввиду неотчуждаемости большей части городских земель. Здесь в виде общего правила строение было собственностью застройщика, который мог им свободно распоряжаться. В XIV веке право застройки понималось как dominium utile застройщика на участок, за собственником оставались только dominium directum. После рецепции римского права superficies и Erbleihe слились в один институт, в котором преобладали германские черты.

В XVIII и XIX веках под влиянием борьбы с остатками феодальных отношений долгосрочные обременения поземельной собственности подверглись гонению со стороны законодательств. Этим объясняется отчасти незаконченная регламентация этого института в новейших кодексах: германском (§ 1012-1017) и швейцарском (§ 779).

За последнее время, однако, отношение законодателей к долгосрочным поземельным отношениям в целях застройки существенно изменилось. В праве застройки ищут разрешения "жилищного вопроса". Земля в населенных местностях стóит громадных денег и покупка ее для застройки не всякому под силу. Наем для той же цели земли как отношение обязательственное и притом обычно краткосрочное мало обеспечивает арендатора и не дает ему возможности пользоваться кредитом. Право застройки как вещное дает застройщику больше гарантий и вместе с тем предоставляет известные выгоды собственнику. Поэтому институт застройки имеет впереди широкую будущность. Подробно нормирован он в русском и австрийском законах 1912 г.

В России до 1912 г. не было общих законоположений о наследственном вотчинном праве, которое могло бы служить целям застройки. Наем из выстройки (ст. 386, 402, 1691, 1693, 1697, 1706) порождал обязательственные отношения. Наследственное же вотчинное обременение земли допускалось только специальными законоположениями для отдельных категорий земель (см. выше, § 27). Общим же гражданским законам оно было неизвестно, и наибольшим по своей возможной продолжительности было пожизненное владение (ср. ст. 514 и 1011). Институт наследственного оброчного владения вводится проектом гражданского уложения. Ввиду отдаленности проведения в жизнь проекта и настоятельной нужды в регламентации застройки законопроект о праве застройки был разработан отдельно и получил силу закона 23 июня 1912 г. Детальной нормировке права застройки посвящен I отдел этого закона, ныне образующий ст. 542¹-542²⁷.

III. Установление права застройки. Установить право застройки может по русскому праву только собственник сдаваемого под застройку участка (ст. 542¹). Его не может установить ни пожизненный владелец, ни чиншевик, ни лицо, в срочном владении которого участок находится, хотя бы срок его владения превышал 36 лет, ни тем более арендатор, хотя бы срок его аренды достигал 99 лет (ср. ст. 1691, прим.). Из иностранных же законодательств некоторые, как, например, германское, допускают установление права застройки всеми лицами, имеющими какое-либо вещное право на данный участок, но только на срок действия этого последнего; другие же, как, например, австрийское, предоставляют установление права застройки даже не всем собственникам, а только государству, провинциям, общинам и общественным учреждениям, частные же лица не имеют права сдавать свою землю под застройку.

Собственник, право распоряжения которого ограничено, может тем не менее устанавливать право застройки; так, например, собственник заложенной земли может отдать ее под застройку с согласия и даже без согласия залогодержателей (ст. 542¹²). В последнем случае оно необязательно для залогодержателей и лиц, приобретших землю с торгов при неисправности залогодателя; для самого застройщика и прочих третьих лиц оно во всяком случае обязательно. В отношении некоторых категорий земель закон стесняет собственников в праве установления на них застройки, требуя выполнения особых формальностей. Так, на надельных землях, принадлежащих обществам сельских обывателей, право застройки устанавливается по приговорам сходов, постановленным большинством ²/₃ присутствующих на них и подлежащим обязательному рассмотрению земских начальников или заменяющих их крестьянских установлений (ст. 542⁷, п. 1; особ. прилож. к т. IX, кн. I, общ. полож., ст. 66, п. 18 по прод. 1912 г.). К установлению права застройки на подворных участках, а равно и укрепленных в личную собственность это правило не имеет применения. На землях, принадлежащих городским поселениям, право застройки устанавливается на основании определений и приговоров городских общественных управлений, постановленных указанным в законе большинством (ст. 542⁷, п. 2). На землях, принадлежащих духовным установлениям разных вероисповеданий, право застройки устанавливается с разрешения Святейшего Синода, министра внутренних дел или кавказского наместника по принадлежности (ст. 542⁷, п. 3), причем при установлении права застройки на землях, принадлежащих православным причтам, должны быть соблюдаемы особые правила о выдаче вознаграждения (ст. 542⁹), на землях казенных - с соблюдением порядка, установленного действующими узаконениями для отдачи таковых земель в пользование (ст. 542⁷, п. 4), в имениях ленных, поиезуитских и приобретенных по правилам инструкции 23 июля 1865 г., - с разрешения местного управления земледелия и государственных имуществ (ст. 542⁷, п. 6) и в имениях заповедных, временно-заповедных и майоратных - с разрешения Сената и соблюдением особых правил о вознаграждении (ст. 542⁷, п. 5, ст. 542⁸ и 542¹⁰).

Лица, состоящие под опекой, могут устанавливать право застройки в лице своих опекунов, с разрешения тех же установлений, как и для продажи имения малолетних (ст. 277, п. 3, ст. 281 и 281¹). При выдаче этого разрешения принимается в соображение, чтобы интересы собственника земли были охраняемы не только на время существования опеки, но и на последующее время, на которое простирается право застройки (ст. 542¹¹). Лица, состоящие под попечительством, могут беспрепятственно устанавливать право застройки с согласия попечителей.

Застройщиком может быть только лицо, имеющее право приобретения недвижимых имуществ в данной местности (ст. 542⁵). Следовательно, право застройки не может быть устанавливаемо в пользу евреев и иностранцев, кроме тех местностей, где им разрешается приобретать недвижимости (т. IX, зак. о сост., ст. 780, прим. 1 и 3, ст. 830, прим. 2, прилож.; ст. 698, прим. 1 и 3), горцев в указанных законом случаях (ст. 698, прим. 5) и юридических лиц, образованных на основании иностранных законов, хотя бы и получивших разрешение действовать в России, в губерниях, законом указанных (т. IX, зак. о сост., ст. 830, прим. 2, прилож. п. 6). Спорным является вопрос: повсеместно ли допустимо установление права застройки в пользу лиц польского происхождения? Существует взгляд, что к праву застройки применяются все ограничения, установленные для приобретения лицами польского происхождения поземельной собственности в девяти западных губерниях (ст. 698, прим. 2, прилож. по прод. 1912 г.). Однако такой взгляд едва ли правилен, так как ст. 5 прилож. к прим. 2 ст. 698 говорит о приобретении поземельной собственности, а не недвижимых имуществ как таковых (ср. ст. 2, 5 и 6 того же прилож.). Отдача в залог и пожизненное владение лицам польского происхождения в тех же местностях воспрещена особо (ст. 2 прилож.). Правильным будет признать, что право застройки в пользу лиц польского происхождения может быть устанавливаемо повсеместно.

Право застройки может быть устанавливаемо в пользу акционерных компаний и товариществ, образованных не на основании иностранных законов, и в девяти западных губерниях, так как им воспрещено там не приобретение недвижимостей как таковых, а поземельной собственности свыше 200 десятин (ст. 698, прим. 2, прилож. ст. 4). Право застройки на надельных землях может быть устанавливаемо в пользу лиц всех сословий (ст. 542⁶), так что ограничения, установленные для приобретения надельной земли (общ. полож. о крест., ст. 18-20) на него не распространяются.

Объектом права застройки является земельный участок. На реальную долю какого-либо участка право застройки может быть установлено лишь по выделении его в особую формальную единицу.

По нашему законодательству право застройки может быть установлено только путем договора, но не путем завещательного распоряжения, давности или судебного решения, как то допускается в иностранном праве (герм. гр. ул., § 1017). Давность не может служить основанием приобретения права застройки потому, что закон требует точного установления срока действия застройки, что совершенно невозможно при приобретении права путем давности. Завещательное распоряжение не может служить основанием для открытия особого листа на право застройки в реестре крепостных дел, но оно может возложить на наследников обязанность установить это право в пользу определенного лица. Последнее получает в таком случае право требования к наследнику об установлении застройки.

Договоры об установлении права застройки совершаются крепостным порядком с открытием для каждого права особого листа в реестре крепостных дел как на отдельное недвижимое имение (ст. 542²⁶). Форма настолько существенна для сделки, что несоблюдение ее делает акт об установлении права застройки юридически ничтожным. Необходимое содержание договора о праве застройки определяется законом. Он должен содержать в себе: 1) наименование акта договором о праве застройки; 2) обязательство застройщика произвести в определенный срок постройки; 3) определение размера и сроков вознаграждения собственника и 4) срок, на который устанавливается право застройки (ст. 542²⁶). Кроме того, в договор могут быть включаемы всякие условия, не противоречащие существенным признакам права застройки. Отступление от правил закона о содержании договора влечет за собой неутверждение акта о праве застройки. Установление права застройки под отменительным условием допустимо. Вещное право застройщика возникает с момента утверждения акта старшим нотариусом, которое сопровождается открытием особого листа в реестре крепостных дел.

В случае раздробления права застройки между несколькими лицами (ст. 542¹⁶) отдельные владельцы права застройки могут требовать от собственника земли разделения земельного участка на соответствующие части. Того же может требовать лицо, выделившееся из совокупности лиц, в пользу которых первоначально было установлено нераздельное право застройки.

Переход уже существующего права застройки совершается по общим правилам о переходе недвижимостей, должен быть отмечен в реестре крепостных дел. Отдельные категории лиц, не имеющих права приобретения недвижимостей, при переходе к ним права застройки должны отчудить его (евреи - в течение 6 месяцев, иностранцы - 3 лет). При переходе по наследству право застройки как недвижимость может стать родовым имуществом (ст. 399). Отчуждение и залог права застройки опекуном над имуществом застройщика может последовать только в случаях и с соблюдением порядка, определенного для продажи недвижимых имений малолетних (ст. 542¹¹).

IV. Права и обязанности застройщика. 1. Застройщик имеет право владеть участком с определенной целью - для возведения строений. Изменить назначение участка, например, вместо застройки вспахать его, он не имеет права. Право застройки может, однако, простираться и на ту часть предоставляемого по договору земельного участка, которая хотя и не предназначена под строения, но должна служить для надобностей самой застройки (ст. 542⁴). Незастраиваемые части должны играть исключительно подсобную роль (к ним могут быть отнесены сад, двор, место для добычи строительных материалов и т.п.). Для этой цели застройщик может производить всякие работы по добыче материалов (устраивать каменоломню, лесопилку и т.п.). Он имеет также право пользоваться уже имеющейся на участке водой, устраивать в его пределах колодцы, обделывать родники и источники (ст. 542²³). Разумеется, право пользования этими предметами ограничивается нуждами самого права застройки на данный именно участок. Продавать строительные материалы для других своих строений, не связанных с этим участком, застройщик не вправе. Если же незастраиваемые части являются предметом самостоятельной эксплуатации, то право застройки на них распространяться не может (например, на рудники, прилегающие к заводу, и т.д.).

2. Застройщик имеет право неограниченного распоряжения своим правом застройки без согласия собственника участка. Он может его отчудить, завещать, сдать в аренду, заложить, предоставить в пожизненное владение и т.д., но не может обременить его новым правом застройки в пользу другого лица. Застройщик может раздробить свое право и отчудить его по частям в разные руки, но в этом случае, если не было согласия собственника на распределение ответственности между приобретателями, все совладельцы права застройки отвечают перед ним солидарно (ст. 542¹⁶). Застройщик имеет право отказаться от права застройки при наступлении невозможности пользоваться участком сообразно его назначению, если невозможность эта явилась последствием принудительного отчуждения части участка для государственной или общественной надобности или каких-либо стихийных явлений, наступление коих для застройщика равносильно гибели предмета пользования (ст. 542²⁰).

3. Обременить право застройки реальными сервитутами застройщик может только с согласия собственника участка. Закон (ст. 542² и 542²⁶) говорит собственно об обременении права застройки "правами участия частного (сервитутами)", но в действительности его постановление касается только реальных сервитутов. Обременить правом участия частного право застройки нельзя, ибо право участия частного есть законное ограничение права собственности в интересах соседства, возникающее помимо воли стесненного лица. Вследствие смешения понятий права участия частного и сервитута закон оставляет совершенно невыясненным вопрос, нужно ли для обременения права застройки личным сервитутом (например, пожизненным владением) испрашивать согласие собственника? Этот вопрос должен решаться отрицательно. Согласие на установление реальных сервитутов необходимо ввиду того, что они обременяют по существу самый участок. Личные же сервитуты обременяют только самое право застройки и потому могут устанавливаться без согласия собственника.

4. Застройщик имеет право собственности на строения. Это подтверждается тем постановлением закона, что застройщик имеет право снести возведенные им постройки с истечением срока договора (ст. 542¹⁹). Собственник имеет только обязательственное право требования к застройщику об оставлении строений в его пользу по истечении срока договора. Строения являются принадлежностью права застройки, но могут быть отчуждаемы как совместно, так и отдельно от него. Есть ли строение, воздвигнутое застройщиком, движимость или недвижимость? Сенат за последнее время отстаивал ту точку зрения, что строения, возведенные на чужой земле, являются движимостью и не могут даже отчуждаться крепостным порядком. Строения, возведенные застройщиком, находятся, однако, в ином положении, так как отчуждение их совершается крепостным порядком, с отметкой в реестре крепостных дел на листе, отведенном для права застройки.

5. Застройщик имеет право на вознаграждение за оставленные в пользу собственника земли строения, если собственник сам потребовал оставления их на участке. Вознаграждение это, если между сторонами не было другого соглашения, равняется той же выгоде, которой лишается застройщик, утрачивая право снесения построек (ст. 542¹⁹, п. 3), т.е. он может получить стоимость материала за вычетом расходов по сносу.

Обязанности застройщика. 1. По русскому законодательству застройщик не только имеет право, но и обязан возвести строения на сданном ему участке. Закон требует, чтобы срок возведения построек был непременно указан в самом договоре (ст. 542²⁶, п. 2). Закон не указывает, какие строения должен возвести застройщик, чтобы его обязательство считалось выполненным, так как это зависит от конкретных обстоятельств и должно определяться договором. Строение может быть как надземным, так и подземным (погреб), но во всяком случае должно быть связано с землей. Сдача на праве застройки воздушного пространства (для проведения телефонной проволоки) невозможна.

Последствия невозведения построек в условленный срок определяются договором. Из того, что застройщик обязан возвести строения, вытекает, что он не имеет права снести их до срока, не заменив новыми. Однако в случае гибели построек, происшедшей без вины застройщика, он не обязан их возобновлять.

2. Застройщик обязан уплатить собственнику вознаграждение, размер и срок уплаты которого должны быть установлены в самом договоре (ст. 542¹ и 542²⁶, п. 3). Способ уплаты вознаграждения зависит от усмотрения сторон. Но вознаграждение личными услугами не допускается под страхом недействительности сделки (ст. 542¹⁴), очевидно, во избежание установления кабальных отношений между собственником и застройщиком.

При раздроблении права застройки без согласия собственника на распределение платежей между совладельцами все они отвечают перед собственником солидарно (ст. 542¹⁶).

В договор об установлении права застройки могут быть включаемы условия об определенном изменении вознаграждения по истечении известных, указанных в договоре промежутков времени или в случае наступления предусмотренных в том же договоре точно определенных событий (ст. 542¹³). Собственник обязан в силу закона уменьшить плату за право застройки, если часть участка занимается собственником для разработки ископаемых, а остальной частью застройщик продолжает пользоваться (ст. 542²²).

Последствия неплатежа определяются соглашением сторон. Собственник земли может обратить взыскание на самое право застройки, но закон ставит здесь некоторые ограничения. Обращение собственником взыскания на право застройки допускается не ранее 6 месяцев со дня просрочки платежей за пользование этим правом. Если срок этих платежей наступил не более чем за 2 года до предъявления иска и взыскание по исполнительному листу обращается на право застройки в течение года по вступлении в законную силу судебного решения, то оно пользуется преимущественным удовлетворением из права застройки перед всеми долгами застройщика, хотя бы и обеспеченными этим имуществом, за исключением указанных в ст. 1163 уст. гр. суд. На остальное имущество застройщика собственник земли вправе обратить взыскание на общих основаниях (ст. 542¹⁷).

3. Застройщик обязан нести все следующие за занимаемый им земельный участок общественные, земские, городские государственные сборы и повинности (ст. 542¹⁵). Эта обязанность может быть отменена договором, так как не является существенным элементом права застройки.

4. По истечении срока договора застройщик обязан вернуть землю собственнику и снести постройки, если того потребует собственник не позже месяца после срока договора; на снесение построек по требованию собственника, заявленному позже чем за 4 месяца до истечения срока, застройщику предоставляется четырехмесячный срок со дня предъявления требования. Если требование о сносе не будет выполнено застройщиком и собственник снесет постройки в течение первого года после срока договора, то застройщик обязан возместить ему издержки по сносу (ст. 542¹⁹, п. 1 и 2).

5. Застройщик обязан передать собственнику постройки, если он того потребует не позже как за год до истечения срока (ст. 542¹⁹, п. 3).

Права и обязанности собственника участка.

1. Собственник имеет право на вознаграждение, обусловленное в договоре.

2. Передавая участок во владение застройщика, собственник не теряет права распоряжения сданным участком, поскольку оно не ограничено вещными правами застройщика. Собственник может отчудить земельный участок, обременить его залогом и т.д.; продажа с публичных торгов участка, заложенного после установления на нем права застройки, не нарушает прав застройщика.

3. Собственник имеет право разрабатывать на сданном участке ископаемые, указанные в законе, причем если эти ископаемые не могут быть извлечены без повреждения права застройки (ст. 542²¹).

4. Собственник имеет право не позже как за год до истечения срока договора потребовать оставления в его пользу построек или не позже месяца после срока потребовать их сноса (ст. 542¹⁹, п. 1 и 3). Если его требование о сносе не было исполнено и он снесет постройки в течение первого года после срока, то он имеет право требовать возмещения ему издержки по сносу (ст. 542¹⁹, п. 2).

Обязанности собственника.

1. Собственник земли обязан предоставить застройщику обусловленный по договору участок.

2. В случае досрочного прекращения права застройки по требованию собственника для разработки ископаемых он обязан возместить застройщику убытки, причиненные досрочным прекращением права застройки или сокращением земельной площади, обремененной этим правом, или приостановлением пользования участком, а также уменьшить плату за право постройки, если застройщик сохранил право застройки только в отношении части участка (ст. 542²²).

3. Собственник обязан уплатить вознаграждение за оставленные ему по его требованию строения (ст. 542¹⁹, п. 3).

VI. Прекращение права застройки. Право застройки прекращается прежде всего по тем же основаниям, как другие вещные права на чужую вещь, затем по основаниям, установленным законом специально для права застройки и, наконец, по договору между собственником и застройщиком.

1. Наступление срока влечет за собой прекращение права застройки ipso jure без согласия залогодержателей права застройки и других верителей застройщика (ст. 542¹⁸). Подобно сроку действует отменительное условие.

2. Совпадение в одном лице застройщика и собственника участка также прекращает право застройки ipso jure (ст. 542¹⁸, п. 2). Однако такое досрочное прекращение права застройки не влечет за собою уничтожения установленных застройщиком залогов, сервитутов и других крепостных обременений, и таковые сохраняют свою силу до истечения срока, на который было установлено право застройки (ст. 542²⁴). Очевидно, в отношении залогодержателей и прочих верителей застройщика, имеющих вещные права на права застройки, это последнее продолжает существовать и на него может быть обращено взыскание. Сам же собственник участка никаких мер распоряжения правом застройки предпринять уже не может.

3. Гибель участка, а равно наступление невозможности пользоваться участком сообразно его назначению в случаях, приравниваемых законом к гибели участка (принудительное отчуждение для государственной или общественной надобности, воздействие на участок стихийных явлений), управомочивают застройщика отказаться от права застройки и прекратить его (ст. 542²⁰). В этих случаях залоговые права и обременения, лежащие на праве застройки, становятся необязательными для собственника участка (ст. 542²⁴, ч. 2). Гибель строений не прекращает права застройки.

4. Право застройки прекращается по требованию собственника земли, если данный участок нужен ему для добычи ископаемых и если притом эти ископаемые не могут быть извлечены без повреждения строений, а застройщик не изъявит желания возобновить пользования участком по окончании разработки ископаемых или ограничиться пользованием той частью участка, которая не нужна для разработки (ст. 542²¹). Залоговые права и обременения, лежащие на праве застройки, в этом случае сохраняют силу в той мере, поскольку это не препятствует собственнику извлекать ископаемые (ст. 542²⁴, ч. 3).

5. Принудительная продажа с торгов по иску из первой закладной заложенного земельного участка, на котором было установлено право застройки, прекращает это последнее.

6. Право застройки не утрачивается по давности в случае непользования им, но если оно было ошибочно погашено в реестре крепостных дел, то с этого момента начинает течь исковая давность.

7. Право застройки может быть прекращено до срока соглашением застройщика и собственника, заявленным формально подлежащему старшему нотариусу. При этом если право застройки было обременено залогом или другими вещными правами в пользу других лиц, то требуется их согласие на прекращение этого права.

Право застройки не прекращается, если застройщик умрет без наследников; в таком случае оно делается выморочным и подчиняется законоположениям о выморочных имуществах.

С прекращением права застройки особый лист, открытый на него в реестре крепостных дел, закрывается, и никакие вещно-правовые сделки застройщика по отношению к принадлежавшему ему праву после этого уже не имеют силы.