Список книг
|
« Предыдущая | Оглавление | Следующая » Шершеневич Г.Ф.
Учебник русского гражданского права. Т. 1
§ 19. Укрепление вещных прав на недвижимостиЛитература: Башмаков, Основные начала ипотечного права 1891; Барковский, О значении нотариальных актов на продажу недвижимых имуществ до утверждения их старшим нотариусом; Мандельштам, Учреждение нотариата и его организация (Ж. М. Ю., 1895, N 4); Нейперт, Главные основания ипотечной системы (Ж. М. Ю., 1895, N 7); Минцлов, Об индивидуализации недвижимых имений до первоначальной их записи в крепостные книги (Ж. М. Ю., 1897, N 8, 9, 10); Лыкошин, Ипотечная реформа и межевание (Ж. М. Ю., 1898, N 4); Принц, Проект вотчинного устава (Ж. М. Ю., 1899, N 1); Сарандо, Проект вотчинного устава (Ж. М. Ю., 1900, N 1, 2); Фемилиди, Русский нотариат. История нотариата и действующее нотариальное положение 14 апреля 1866 года, 1902; Базанов, Происхождение современной ипотеки, 1900; Базанов, Вотчинный режим в России, 1910; Ельяшевич, Очерк развития форм поземельного оборота, 1913.
I. Общее понятие. Вещное право налагает на всех лиц, подчиненных одной и той же политической власти, обязанность воздерживаться от действий, не согласных с правом активного субъекта. С этой стороны противоположное явление представляет обязательственное право, которое, обязывая только определенных лиц, не касается всех прочих. Поэтому если одно лицо продало, подарило, заложило другому вещь, то это отношение не препятствует новой подобной же сделке собственника вещи с другим лицом. Если первый контрагент не приобрел еще вещного права, то второй контрагент может предупредить его, и опоздавшему останется искать убытки с собственника, преследовать его уголовным порядком, но отнять вещи у приобретателя он не может, так как его обязательственное право должно уступить вещному. Отсюда обнаруживается важность для общества возможности знать о вещной связи между лицом и субъектом, знать о моменте установления вещного права, с которым соединяется общая обязанность.
Эту цель имеет в виду осуществить укрепление вещных прав, т.е. публичное, при посредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом. Укрепление права делает вполне достоверным и всем известным вещное право и момент его установления. Однако оно невозможно для всех объектов, во-первых, потому, что многие вещи имеют чрезвычайно малое значение для общества, а во-вторых, потому, что чрезмерное количество отношений, подлежащих укреплению, лишит общество возможности действительно ознакомиться с состоянием права. Особенно нуждаются в публичности и гласности вещные права на недвижимости. Это обусловливается тем, что недвижимости представляют наибольшую общественную и экономическую важность, с которою из движимых вещей могут сравниться только речные и морские суда. При этом недвижимости не обнаруживают часто видимой связи с субъектом права на них, как это легко заметить в отношении к движимым вещам, которые большею частью в руках или под руками субъектов. Определенное местоположение недвижимостей дает возможность сосредоточить в одном центре все сделки по укреплению, что совершенно неосуществимо в отношении движимых вещей.
II. История укрепления вещных прав в России. Первоначально приобретение поземельной собственности по сделкам между частными лицами не привлекало участия князя. По совершении купчей грамоты продавец передавал владение покупщику один на один или при свидетелях, притом нередко с обрядами, оставлявшими в памяти присутствовавших воспоминание о совершенном переходе. С XVI века правительство вмешивается в эти отношения и для придания большей определенности переходам земли из одних рук в другие предписывает являть купчие в приказы. К XVII столетию развился следующий порядок. Для совершения актов, обосновывающих переход вещного права на земли, существовал в Москве разряд лиц, специально занимавшихся на Ивановской площади этим делом, - площадные подьячие. По совершении акта о продаже, дарении, мене крепость должна была быть записана в приказах: если объектом была земля, - то в поместном приказе, если дом и двор, - то в земском приказе. Приобретающее лицо просило справить за ним землю, все равно вотчину или поместье. В приказе справка производилась на основании писцовых и других книг и состояла в определении наличности и величины приобретаемого имения и принадлежности его тому лицу, от кого отчуждалось. Кроме того, при некоторых актах, например при продаже, производился еще допрос контрагентам (вотчинный договор). Затем по взятии пошлин акт записывался в записные вотчинные книги приказа, и имение считалось справленным. Справка признавалась необходимой не только при покупке, но также и в случае приобретения по наследованию, при взыскании, обращенном на землю, при пожаловании.
За справкою следовало прошение приобретателя об отказе; в ответ на это местному воеводе посылалась отказная грамота, в силу которой он должен был "послать на место кого пригоже и, велев ему взять с собой тутошних и сторонних людей, старост и целовальников и крестьян, велеть переписать в той вотчине дворы и в дворах людей по именам, и места дворовые, и пашню, и лес, и всякие угодья, и все то, написав в книги, прислать в приказ, а список оставить в приказной избе впредь для ведома и спору". С отказною грамотою иногда соединялась, а иногда выдавалась отдельно вводная послушная грамота, которая должна была внушить местным крестьянам повиновение новому землевладельцу.
Приказы являлись центральным для всей России местом укрепления вещных прав на недвижимости, - в них сосредоточивались все дела о переходе земель, все сведения о составе имений, о сделках с последними и относящиеся к ним документы. Хотя приобретение признавалось законным и без справки, но оно считалось неполным, имело свои невыгодные последствия ввиду невозможности для посторонних лиц знать о принадлежности имения известному лицу. По Уложению 1649 г., в случае продажи одной и той же вотчины разным лицам право собственности признавалось не за тем, чья купчая была совершена раньше, а за тем, кто прежде справил имение, потому что со справкою соединялся переход вещного права. Старшинство купчих только тогда принималось во внимание, когда ни одна из них не была справлена (Уложение, гл. XVII, ст. 34).
Со времени Петра I вводится новый порядок - крепостной с целью устранить многочисленные злоупотребления, которые допускались со стороны подьячих, а главным образом с фискальными целями, ради приумножения доходов казны. Прежние подьячие, бывшие частными лицами, получают официальный характер и организуются в сословие. В 1701 г. выбраны были 24 наиболее опытных и добросовестных подьячих, образовавших в своем соединении Палату Крепостных Дел. Они приводились к присяге, получали жалование и назывались крепостными писцами, а во главе их стоял надсмотрщик. Ближайший контроль над этим установлением возлагался на различные учреждения, пока выбор не остановился на Юстиц-Коллегии. В этом крепостном учреждении должны были совершаться все акты о недвижимостях, хотя, впрочем, крепостному порядку Петр I подчинил все вообще сделки. Каждый акт совершался с ведома и при участии правительственных органов, а также с привлечением к подписи свидетелей. Надсмотрщик и писцы должны были наблюдать за законностью акта и правильным поступлением пошлин. Затем акты следовало вносить в особые книги, заведенные у крепостных дел. Однако укрепление права относилось уже не ко второму моменту, внесению в книги, а к моменту совершения акта, что было выражено правилом, установленным в 1737 г., - "имение справливать за тем, чья крепость старее".
В царствование Екатерины II, с учреждением о губерниях 1775 г., было уничтожено центральное место, заведовавшее до сих пор совершением крепостей на всю Россию. Вместо Юстиц-Коллегии совершение крепостных актов возложено было на гражданские палаты и уездные суды, при которых организованы были учреждения крепостных дел. Таким образом, установлены были местные центры, в которые приобретатели должны были предъявлять акты для ввода во владение. Крепостным порядком стали совершаться только акты, по которым происходил переход вещных прав на недвижимости.
Применительно к этому крепостному порядку имеет силу следующее постановление нашего Свода Законов, обратное тому, какое встречаем в Уложении Алексея Михайловича. Если одно и то же недвижимое имение будет продано двум разным лицам, то имение утверждается за тем из двух покупщиков, которого купчая крепость совершена прежде. В пользу же другого покупщика взыскивается с подложного продавца цена, ему заплаченная, со всеми убытками покупщика (ст. 1416). Статья эта не может иметь применения там, где введен новый порядок.
III. Нотариальная система. Крепостной порядок имел существенный недостаток - не было определенности в момент перехода вещного права. Акт мог быть совершен в любом месте, и покупщик не был гарантирован от купли заложенного или проданного имения ранее в другом месте. Не было никакой уверенности в прочности приобретенного права. Единственно твердой основой было давностное владение. Притом совершение крепостных дел возложено было на судебные места, задача которых совсем иная.
По Положению о нотариальной части 14 апреля 1866 г. в столицах, губернских и уездных городах, а в случае надобности и в уездах, определяются нотариусы, число которых устанавливается особым расписанием. Нотариусы определяются и увольняются старшим председателем судебной палаты по представлению председателя суда из лиц совершеннолетних, неопороченных судом или общественным приговором, состоящих в русском подданстве и не занимающих никакой другой должности ни в государственной, ни в общественной службе; [практика допускает совмещение должности нотариуса с почетными должностями, например с должностью почетного мирового судьи]. Кроме того, от желающего занять эту должность требуется представление залога [в размере 2000 руб. в небольших городах и 10 000 руб. в столицах] и предварительное испытание его комиссией, состоящей из cтаршего нотариуса, прокурора и председателя окружного суда, в умении правильно излагать акты, в знании форм нотариального делопроизводства и необходимых для исполнения этой должности законов. Из числа книг, которые нотариус обязан вести, главное значение имеют три актовые книги для внесения в них вполне сделок, совершаемых нотариальным порядком: одна из них назначается для сделок о недвижимостях, другая - для всех прочих, а третья - специально для актов о протесте векселей.
Круг действий нотариусов весьма обширен. 1) Прежде всего их деятельность выражается в совершении для желающих всякого рода актов, кроме особо изъятых от сего законом (т. XVI, нот. пол., ст. 65), как, например, актов о состоянии. При совершении актов нотариус обязан удостовериться: а) в самоличности участников сделки, b) в их право- и дееспособности, с) в их сознательности, d) в законности предполагаемой сделки [и g) в случае совершения акта об участке, владельцу коего может быть выдана ссуда в порядке закона о землеустройстве, в отсутствие недоимок по сей ссуде (зак. 16 июня 1912 г., Собр. узак., ст. 1109, п. 8)]. Самоличность неизвестных нотариусу лиц, участвующих в совершении сделки, должна быть удостоверена заслуживающими доверия лицами (ст. 73). Право- и дееспособность, или, по выражению закона, законная правоспособность, удостоверяется всеми способами; облегчением для нотариуса является имеющийся у него список лиц неправоспособных, составленный на основании публикаций. Сознательность совершающих сделку нотариус устанавливает тем, что по рассмотрении условий предполагаемой сделки допрашивает участников, действительно ли они по доброй воле желают ее совершить и понимают ли ее смысл и значение (ст. 89) [а по закону 23 июня 1912 г. о праве застройки нотариус, сверх сего, обязан при совершении акта о праве застройки объяснить сторонам смысл правил, применяемых при прекращении означенного права (ст. 54219)]. Наконец, последнее требование состоит в том, что нотариус обязан отказаться от совершения сделки, совершение которой воспрещено законом, а также сделки, в содержании которой окажется что-либо противное законам, ограждающим порядок управ-ления, общественную нравственность или честь частных лиц (ст. 90). При совершении акта должны присутствовать двое свидетелей, которые составляют только излишний балласт, нисколько не увеличивающий доверия к действиям нотариуса как должностного лица, а потому практика создала для выполнения этой формальности особых свидетелей-профессионалов, постоянно присутствующих в нотариальных конторах и свидетельствующих неизменно всякий акт [за незначительное вознаграждение]. Акты, совершаемые при участии нотариуса, называются нотариальными. 2) Помимо удостоверения сделки, совершаемой при участии нотариуса, возможно удостоверение нотариусом явки ему акта, уже совершенного самими контрагентами без его участия. Удостоверившись и в этом случае в самоличности и законной правоспособности (но не в сознательности и законности) участников засвидетельствования, нотариус делает засвидетельствование явки на самом акте (ст. 146 и 147). 3) Нотариусы могут по желанию обращающихся к ним совершать засвидетельствования: верности копий, подлинности подписей, заявления объяснений от одного лица другому, нахождения лиц в живых, мировых, а также третейских записей и др. (ст. 128). 4) Нотариусам дозволяется принимать на хранение документы, письма и всякого рода бумаги, хотя бы и в запечатанных пакетах (ст. 148).
При каждом окружном суде имеется нотариальный архив под заведованием старшего нотариуса для хранения как крепостных книг, относящихся к недвижимостям, которые расположены в данном округе [так и всех прочих книг, которые ведут младшие нотариусы]. Старший нотариус, состоя на государственной службе, приравнивается [в отношении содержания, порядка определения и увольнения от должности] к членам окружного суда; к сожалению, эта связь, весьма желательная, мало проведена в законе и еще менее осуществилась в действительности [за счастливым временным исключением некоторых окраин (Архангельская губ., Семипалатинская обл. и др.), где обязанности старшего нотариуса возлагаются на члена окружного суда по избранию общего собрания его]. С другой стороны, наименование "старший" внушает предположение о власти его над прочими нотариусами, тогда как в действительности нотариусы вовсе не находятся в служебном подчинении у старшего нотариуса.
Из книг, которые обязан вести старший нотариус для укрепления вещных прав на недвижимости, особенное значение имеют: 1) крепостные книги и 2) реестр крепостных дел. Крепостные книги составляются из утвержденных старшим нотариусом актов, относящихся до недвижимостей. Реестр крепостных дел (соответствующий ипотечным книгам) ведется с 1891 г. уже не по собственникам, как было раньше на основании инструкции 1867 г., а по недвижимостям. Назначаемый для недвижимого имения лист реестра крепостных дел состоит из четырех отделов: 1) сведения, касающиеся имения, 2) собственники, 3) ограничения права собственности как права участия частного, пользовладение, 4) залоги, долги, денежные требования, обеспеченные запрещениями. В первом отделе означаются относительно городского имения - участок или квартал, улица, номер, часть города, относительно сельского имения - название, состав, местонахождение и пространство. Реестры крепостных дел должны быть особые для каждого уезда и каждого города, состоящих в пределах судебного округа. На старшего нотариуса возлагается утверждение сделок о недвижимостях, состоящих в том судебном округе, в котором находится архив, а равно ведение крепостных книг и реестров крепостных дел [а также по закону 29 мая 1911 г. о землеустройстве (Собр. узак., ст. 1087; Св. зак., т. X, ч. 3, изд. 1912 г.), регистрация проектов землеустройства, наложение и уничтожение в связи с ним запретительных статей (ст. 123)]. Акты, совершенные нотариусом и утвержденные страшим нотариусом, называются крепостными.
Сделки о переходе или ограничении права собственности на недвижимости под опасением недействительности должны быть совершаемы сначала у нотариусов и затем обращаемы в крепостные через утверждение их старшим нотариусом. Вещные права на недвижимости не приобретаются до утверждения последним сделки, за исключением случаев наследования по закону или по завещанию. Для обращения акта в крепостной выпись из актовой книги должна быть представлена старшему нотариусу того округа, в котором находится недвижимость, лично сторонами или через поверенных, или же по поручению их одним из местных нотариусов того города, в котором находится архив (ст. 161). Закон 10 июня 1910 г. дозволил нотариусам высылку выписей в архив по почте. В промежуток времени между совершением сделки у нотариуса и утверждением акта старшим нотариусом происходит обыкновенно платеж денег по купле-продаже или залогу. Нотариус может выдавать выпись из актовой книги для представления ее старшему нотариусу, тому лицу, которому в акте предоставлено право получить ее. Эту выпись удерживает в своих руках продавец или залогодатель до тех пор, пока покупщик или залогодержатель не заплатят деньги. Только после этого выпись попадает к последним, и они уже предъявляют ее старшему нотариусу. Старший нотариус перед утверждением обязан произвести проверку представленной ему выписи. а) Со стороны подлинности выписи - через сличение подписи и печати выдавшего ее нотариуса с подписью его и слепком печати, хранящимся в архиве (ст. 165). b) Со стороны законности содержащейся в ней сделки, - т.е. что законы гражданские не воспрещают совершения таковой (ст. 167, п. 1). с) Со стороны принадлежности дома или земельного участка лицу, отчуждающему недвижимость или соглашающемуся на ограничение права собственности (ст. 167, п. 2), путем осмотра документов, по которым недвижимость укреплена за этим лицом. d) Со стороны отсутствия препятствий к отчуждению недвижимости, например, вследствие наложенного запрещения, - путем справки как в реестре крепостных дел, так и в запретительных и разрешительных книгах (ст. 168 и прим.). После этого нотариус взимает в казну следуемые пошлины, которые вносятся не деньгами нотариусу, а квитанцией местного казначейства. После этого наступает самое утверждение, которое состоит в том, что нотариус делает на выписи надпись об утверждении, приобщает выпись к крепостной книге и отмечает о том в реестре крепостных дел. О содержании внесенной сделки старший нотариус сообщает земской или городской управе по месту нахождения недвижимости, а также в сенатскую типографию для напечатания установленным порядком в "Сенатских Объявлениях". На основании внесенной в крепостную книгу сделки старший нотариус выдает сторонам выпись, которая является удостоверением права частных лиц на недвижимость. Эта выпись носит название "крепости", к которой присоединяется прилагательное, указывающее на сделку, лежащую в ее основании: купчая, закладная, дарственная, отдельная, рядная, раздельная. В отличие от этих актов данная крепость есть акт укрепления, совершаемый старшим нотариусом без утверждения сделки, потому что переход права на недвижимость производится помимо воли собственника и как бы дается приобретателю по распоряжению уполномоченного органа, как суд. Таковы акты, совершаемые по определению суда вследствие продажи недвижимости с публичного торга (уст. гр. суд., ст. 1165), при экспроприации (ст. 593), при продаже по распоряжению кредитного установления (ст. 1505).
Итак, сделка, предметом которой является недвижимость, может быть совершена в любом месте, но вещное право по ней переходит не иначе как по утверждении ее старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости (пол. нот., ст. 80 и т. Х, ч. 1, ст. 915). Если бы на одну и ту же недвижимость совершено было несколько купчих в разных местах, то вещное право приобретается не тем покупателем, чей акт совершен ранее, а тем, чей акт прежде предъявлен будет к утверждению. Если бы недвижимость была заложена, а потом немедленно продана и покупщик успел укрепить свой акт раньше залогодержателя, залог не состоится.
Акты, которыми устанавливается переход права собственности или ограничение его, отмечаются в реестре крепостных дел. Таким образом, юридическое положение каждой недвижимости должно бы обнаруживаться с достаточною ясностью из книг, находящихся у старшего нотариуса. К сожалению, практика не дала полного развития тем началам, которые положены в основу нотариального порядка, и в действительности реестры крепостных дел оставляют желать многого. Этому способствовали два обстоятельства: во-первых, то, что внесению в реестр не дано должного юридического значения, а во-вторых, отсутствие гласности. Вообще книги не подлежат гласности - обозрение книг и получение из них выписей невозможны для посторонних лиц без согласия собственника [или судебного определения]. В 1899 г. начало гласности расширено несколько в том отношении, что старшим нотариусом предписано выдавать всем желающим как из "Сенатских Объявлений", так из имеющих заменить их местных запретительных книг и сборников запретительных статей справки о лежащих на имении запрещениях (т. XVI, ч. I, пол. нотар., ст. 154, прим. 2).
При всех преимуществах настоящей нотариальной системы по сравнению со старым крепостным порядком и она не лишена многих недостатков. В связи с нею находится, хотя и не вытекает из нее непосредственно, неопределенность момента укрепления, - момента, в который приобретается вещное право. Этот момент вследствие противоречивых постановлений нашего материального права можно по некоторым основаниям отнести: а) к утверждению старшим нотариусом представленного ему акта, b) к вручению старшим нотариусом выписи лицу, к которому переходит недвижимость, с) ко вводу во владение или же, наконец, d) к отметке в реестре крепостных дел о совершенном вводе. Самый порядок укрепления отличается чрезвычайной сложностью, занимающей много времени и требующей весьма значительных издержек, чему нисколько не помог закон 24 мая 1911 г. об упрощении порядка введения старшими нотариусами крепостных книг. Это обстоятельство привело к тому, что в настоящее время существует немало недвижимостей, формально не укрепленных за теми, кто несомненно должен считаться собственником. Затем, гласность крепостных книг и совершаемых в них записей не может считаться достаточно обеспеченной ввиду того, что принятый порядок оглашения в "Сенатских Ведомостях", вдали от места совершаемых переходов, превратился в пустую формальность. Чрезмерная сложность не только не обеспечивает твердости за приобретенными правами, но, напротив, затрудняя выяснение в точности юридического состояния недвижимости, подвергает каждого приобретателя опасности лишиться права вследствие незамеченного им препятствия к совершенной сделке.
IV. Ипотечная система. В большинстве западных государств (но не в Англии) и у нас на окраинах (в Царстве Польском и Остзейском крае) существует ипотечная система укрепления вещных прав на недвижимости. Выражение "ипотека" впервые употреблено в законодательстве Солона, где оно обозначало столб, врытый в землю должника для того, чтобы всякий знал, что эта земля служит обеспечением прав кредитора. В настоящее время это выражение употребляется в двояком значении. В более тесном смысле ипотека означает залог недвижимости. В более широком смысле ипотека выражает собою порядок укрепления вещных прав на недвижимости посредством записи в книги. Дело в том, что впервые относительно залога установилось правило о приобретении этого права исключительно путем записи в книге. В некоторых законодательствах до последнего времени система записи и разрешения прав в книгах ограничивалась залоговыми правами (Бавария). Гораздо большее значение имеют ипотечные книги, когда в них заносятся все вообще вещные права. В этом втором значении и говорят об ипотечной или, применяясь к принятой у нас терминологии, о вотчинной системе укрепления прав.
Начало оглашения вещных прав было значительно развито в древнегерманском праве. Передача прав собственности на недвижимость совершалась не иначе как посредством заявления перед судом, общиною или в церкви, которое носило название sala. Этот обряд сопровождался символическими действиями и вводом во владение (инвеститура), направленными к тому, чтобы переход права по возможности сильнее запечатлелся в памяти присутствующей публики. Затем в средние века, особенно в городах, была принята запись в особые книги всех актов о правах на недвижимости, с чем и соединялся самый переход вещных прав (Auflassung). Рецепция римского права не только остановила дальнейшее развитие этих начал, но даже устранила их применение. Только в XVIII столетии вспоминают о забытых началах и кладут их в основание многочисленных ипотечных законов двух прошлых столетий.
Французский гражданский кодекс 1804 г. установил положение, что вещное право на недвижимости приобретается с момента соглашения сторон. Обнаружившиеся скоро последствия этого правила - полная неуверенность в приобретенных правах - заставили французского законодателя издать закон о транскрипции 1855 г., по которому вещное право приобретается в отношении сторон, совершивших сделку, с момента соглашения, а в отношении третьих лиц - с момента внесения сделки в ипотечные книги (транскрипция). Помимо этой странной двойственности французское законодательство страдает еще наличностью тайных ипотек (залоговых прав: несовершеннолетнего на недвижимости, принадлежащие его опекуну; жены на недвижимости, принадлежащие ее мужу; казны, общин на недвижимости, принадлежащие сборщикам податей и казначеям), а также существованием многочисленных привилегированных прав. В книгах не отмечаются вовсе переходы недвижимостей по праву наследования. Регистрация ведется по именам собственников: каждому собственнику отводится особый лист, но при этом от внимания ускользает юридическое состояние того участка, которым кто-то заинтересован. В результате получается, несмотря на ипотечную систему, чрезвычайная неопределенность прав.
Несравненно большею выдержанностью отличалась ипотечная система, принятая в большинстве германских государств, особенно в Пруссии по закону 1872 г. В настоящее время разнообразие ипотечных уставов Германии уступило место единству, которое установлено с материальной стороны Уложением 1896 г., а с формальной - Grundbuchordnung 27 марта 1897 г. Основные начала германской ипотечной системы вообще сводятся к следующему. 1) Ипотечные книги ведутся при судах или при особо назначенных для того установлениях. Они содержат в себе описание экономического и юридического положения каждого имения, находящегося в данном округе. Важное отличие германской системы от французской обнаруживается в том, что запись ведется не по именам собственников, а по названиям недвижимостей. Каждому имению или дому (Grundstück) уделяется в книгах особый лист, так что если одному лицу принадлежат несколько недвижимостей, то каждой из них назначается особый лист. В этот лист вносятся только права, относящиеся к данному участку и в определенном объеме. Это называется началом специальности. Лист разделяется на графы, в которых обозначается: а) название и местонахождение имения, хозяйственный состав, b) имя собственника, с) вещные права на эту недвижимость, принадлежащие другим лицам, d) долги, обеспеченные залогом этой недвижимости. Всякие общие запрещения, относящиеся ко всему вообще имуществу, не могут иметь здесь применения. 2) Юридическое значение ипотечных книг состоит в том, что вещное право на недвижимости приобретается не иначе и не раньше как посредством и с момента записи. Все, что значится в книгах, имеет начало достоверности, и все могут легко знать юридические отношения, в которых находится собственник по данной недвижимости, кому она принадлежит, какие ограничения ее стесняют. Содержащиеся в ипотечной книге сведения признаются юридически точными, хотя бы они и не соответствовали действительности, при условии, конечно, добросовестности лица, ссылающегося на достоверность и содержание книги. Для посторонних лиц не имеют никакого значения сделки, совершенные без записи, так что каждый добросовестный приобретатель обеспечен в том, что у него не будет отнято его приобретение и не окажется обременено неожиданными повинностями, каждый добросовестный кредитор обеспечен в том, что никакие иные требования не будут обращены на то же имение до его удовлетворения. 3) По отношению к вещным правам действует начало старшинства. Записи производятся строго в порядке поступления просьб о внесении статьи в книгу. Залоговые права удовлетворяются из ценности недвижимости по старшинству их установления, а не по разверстке. 4) В силу начала гласности обозрение ипотечных книг и получение выписки из них доступно каждому, кто докажет юридически обоснованный интерес.
Совершенно своеобразную систему укрепления прав на недвижимости, порожденную вторжением капиталистического духа в сельское хозяйство, представляет так называемый Акт Торенса. Эта система соответствует тому моменту, когда поземельная собственность мобилизируется, когда земля рассматривается как товар. Своим происхождением и названием система обязана Роберту Торенсу, который, занимая высшую должность по регистрации недвижимостей в Южной Австралии, предложил колониальному парламенту проект новой системы укрепления прав. Этот проект превратился в закон в 1858 г., с существенными поправками 1861 г., под именем Real Property Act. Все дело укрепления прав вверено одному бюро на всю колонию. Действию Акта подлежат только те земельные участки, собственники которых изъявили на то свое желание, - обязательности нет. По рассмотрении оснований, на которых строится предполагаемое перенесение или установление права, производятся извещение лиц заинтересованных и публикация для вызова протестов. При отсутствии протестов сделка совершается в двух экземплярах, из которых один вкладывается в папку, образующую нечто вроде подвижного каталога, а другой, имеющий также силу оригинала, вручается приобретателю. С каждой переменой субъекта права лист в папке подвергается возобновлению - старый уничтожается, а на его место вкладывается новый. Таким образом, ипотечная книга находится в состоянии постоянного изменения. Обозрение книг доступно всем и каждому за некоторую плату. В австралийской системе формальное начало окончательно торжествует над материальным. Начало достоверности идет так далеко, что против вотчинных актов допустимо только одно возражение - о подлоге. Всякие, самые несомненные права третьих лиц разбиваются о fides publica, присвоенную вотчинным актам. Если произошла ошибка, хотя бы по вине администрации, пострадавший имеет личный иск к получившему выгоду, - в Австралии земля ценится только с точки зрения ее меновой ценности. Если он не получит удовлетворения, то ему выдается сумма из страхового фонда, специально образованного для этой цели.
V. Проект вотчинного устава. Недостатки нотариальной системы укрепления вещных прав на недвижимости давно уже обратили на себя внимание и заставили мысль законодателя работать в направлении создания новой системы, которая бы ответила потребности гражданского оборота в простоте форм перехода права собственности на недвижимость и в бесповоротной прочности актов о нем. С этими целями и был выработан в 1893 г. проект вотчинного устава, который создает новую систему укрепления вещных (вотчинных) прав на недвижимости, среднюю между нотариальной и ипотечной, именуемую им вотчинной системой. Проекту вотчинного устава, по-видимому, не суждено стать действующим законом, но главные его положения существенно влияли на творцов проекта гражданского уложения, и если последний когда-либо будет введен в действие, вотчинная система получит право на существование. Вотчинная система вводит определенность в переход права собственности на недвижимости, относя момент приобретения его к моменту внесения вотчинной записи в соответствующую вотчинную книгу и обязывая под страхом недействительности договоры о приобретении вещных прав на недвижимость совершать в вотчинном установлении по месту нахождения имения. Недвижимое имение, внесенное в вотчинную книгу, не подлежит приобретению в собственность по давности владения и может быть обременяемо дополнительными статьями только лицом, значащимся собственником его в вотчинной книге. В остальном вотчинная система повторяет, пополняя и совершенствуя, положения действующего закона, приближая их к постановлениям германского права (ипотечной системы). |
