Список книг
|
« Предыдущая | Оглавление | Следующая » Победоносцев К.П.
Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и обязательства.
§ 46. Общие правила найма по русскому закону. – Крайний срок найма. – Ограничения личные. – Форма договора. – Цена. – Пространство пользования. – Право владения в найме и его принадлежности. – Передача найма. – Исполнение договора и прекращение. – Ограничение найма в заложенных имениях. – Наем из выстройки. – Общее замечание о законе поземельного найма.Русский закон крайне скуден общими определениями о найме, и те, которые есть в нем, имеют вид случайный и отрывочный. Эта скудость в юридической разработке внутреннего содержания найма объясняется состоянием нашего сельского хозяйства и промышленности, до сих пор во многих местах первобытным, а в других - весьма неразвитым. Древнейшие постановления нашего закона о найме относятся к найму земель крестьянами, большей частью для удовлетворения насущных, а не промышленных потребностей быта, и состоят в связи с хозяйством, еще не возвысившимся до степени денежного, при крайнем разнообразии рыночной ценности сельских произведений, а иногда при совершенном отсутствии рынка. Посему и доныне встречается на практике немало затруднений в разрешении юридических вопросов, из найма возникающих. С другой стороны, наше законодательство страдает обилием и разнообразием частных постановлений о найме, преимущественно казенных и общественных имуществ, причем обращаемо было особенное внимание на формальную сторону дела.
Определение найма (коего нет в законе) может быть выведено (Касс. реш. 1868 г., N 248) следующее: договор, в коем одна сторона предоставляет пользование своим имуществом другой стороне на известный срок и за известное вознаграждение. Итак, существенные принадлежности договора суть срок и наемная плата. Прочие принадлежности зависят от особых условий между сторонами (ст. 1691) и, по местам, от обычая, основанного на справедливости и потому выражающего свое действие не в судебных приговорах по пререканию о праве, но во взаимных сделках и уступках при добровольном исполнении. Так решаются на практике недоумния о том, к чему обязан хозяин имущества по содержанию его в порядке (хотя на это в законе нет указания). Так, помимо закона, делается, по справедливости, уменьшение наемной платы, в случае убытка, наемщику от случайных бедствий (напр., когда у наемщика, снявшего сад, вовсе не было плодов от неурожая).
Крайний срок найма определялся у нас законом сначала только для земель, отдаваемых от казны и от казенных людей в оброчное содержание; но в 1824 г., по поводу одного частного дела, было признано, что между частными лицами срок найма недвижимых имуществ должен быть не более 12 лет. Это запретительное правило вошло в Свод Законов (ст. 1692).
В указе не объяснено, с какой именно целью установлено это стеснение. Можно предполагать различные цели: предупреждение стеснений в праве распоряжения имуществом для самого хозяина и его наследников, предупреждение легкомысленных и расточительных отдач, равносильных отчуждению права собственности и уничтожающих ценность имения в руках у добросовестного покупщика; наконец, охранение казенного интереса от ущерба в крепостных пошлинах за действительную продажу. Но есть и другие интересы, требующие ограждения, - интересы промышленности и хозяйства. Для серьезных и долгосрочных промышленных операций, требующих затраты значительного капитала, необходима уверенность в спокойном, на долгий срок, пользовании нанятым имуществом, ибо, в противном случае, никто не решится предпринимать на нем что-либо значительное. Ввиду этих интересов, в 1855 г. дозволено отдавать благоприобретенные пустопорожние земли в аренду на срок долее 12 лет, даже до 30 лет, под устройство фабрик и заводов (1693 ст., родовые земли исключены, конечно, в смысле ограждения ценности имения для законных наследников). Такая же льгота существует для пустопорожних земель, отдаваемых под устройство дач на 25-верстном расстоянии от обеих столиц. С 1861 г. дозволено бывшим помещикам отдавать свободные земли и угодья в аренду до 36 лет (1693). На тот же 36-летний срок могут быть сдаваемы удельные земли (1693).
В Ялтинском уезде, с 1874 г., дозволено отдавать недвижимые имущества внаем на сроки до 90 лет (1693).
В 1885 г. Министру Государственных Имуществ предоставлены ходатайства о найме частных земель, с целью разработки минералов, на сроки более дозволенных представлять через Комитет Министров на Высочайшее разрешение (1693).
Обществам кочевников в областях Акмолинской, Семипалатинской, Семиреченской, Уральской и Тургайской разрешено сдавать земли в зимовых стойбищах внаем до 30 лет лицам русского происхождения для земледелия, под фабрики, заводы, мельницы и т.п. (Зак. Гражд., ст. 1693 прим. 2 по Прод. 1895 г.).
На отдачу имущества внаем имеет право хозяин его или управитель, действующий по доверенности, в пределах ее (Уст. Торг., 323 и сл.). Лица, ограниченные в праве владения, ограничиваются и в праве найма. Ограничения эти устанавливаются или в интересе прямо государственном, или в интересе других лиц, имеющих право преемства или обеспечения в том же имении. Так, владельцам имений, пожалованных на майоратном праве в западных губерниях, дозволяется отдавать внаем запасные земли на срок не свыше шести лет (504 Зак. Гражд.). Владелец пожизненный (супруг), когда отдает имение в аренду, может получать арендную плату не вперед, но лишь по истечении года (ст. 5377), и вообще право срочного или пожизненного владельца ограничивается сроком его собственного владения, если договор не заключен с согласия собственника: опекуны имеют право заключать такие договоры на срок до достижения малолетним 17 лет, в противном случае такой договор не обязателен (16921).
Монастыри и церкви могут отдавать внаем принадлежащие им в собственность земли и недвижимые имущества, на общем основании, сроком до 12 лет, по рассмотрению Консистории, с утверждения архиерея, который распоряжается, впрочем, единолично своим подворьем (IX, 384, 389, 405. Уст. Дух. Конс. 112, 132, 145). Запрещается притом на монастырских землях учреждать торговые заведения, а в церковных домах - помещать питейные заведения и трактиры (IX, 384, 389, 405. Уст. Дух. Конс. 112, 132, 145). - Об отдаче внаем земель, принадлежащих Р. Католич. и Лют. Дух. установл. см. Уст. Ин. Испов. ст. 119, 607, 808. - Об аренде земель, принадлежащих причту в Западных и Юго-Запад-ных Губ. - IX прил. к 411 ст., § 28, 30 и след.
Содержатели вольных аптек при отдаче их в аренду ограничены обязанностью давать знать о том медицинскому начальству, для освидетельствования аптеки при переходе ее к другому лицу (Уст. Врач. изд. 1892 г., ст. 556).
Должностным лицам акцизного управления запрещено брать в аренду винокуренные заводы в той губернии, где они состоят на службе (т. V, изд. 1893 г., Уст. Питейн., ст. 13). Вообще аренда винокуренных заводов дозволяется только лицам, имеющим право на заводскую промышленность (там же, ст. 118, 119).
Право быть наемщиком закон ограничивает в лице евреев. Они могут арендовать оброчные статьи и заведения не иначе как по формальным контрактам. Им (равно как и лицам польского происхождения) вовсе запрещено брать в аренду имения, приобретенные в западных губерниях по закону о ссуде 1864 г., или даже отдельные угодья в сих имениях (ст. 1699 Зак. Гражд.). Вне мест постоянного своего жительства евреи не могут арендовать казенные оброчные статьи и нигде не могут арендовать статьи, соединенные с раздробительной продажей питей. Уст. Обр. изд. 1893 г., ст. 27; Уст. Казен. Имен. изд. 1893 г., ст. 35 и прил. к примеч. 3 к ст. 2: ст. 18. IX. 961. Евреи не могут быть арендаторами золотых приисков (см. Уст. Горн., изд. 1893 г., ст. 435). Ограничение евреев в аренде винокуренных заводов см. Акц. Уст. изд. 1893 г. Законом 1882 г. запрещено свидетельствовать на имя евреев арендные контракты на недвижимые имущества, находящиеся вне черты городов и местечек (IX, 959, прим. 4, по Прод. 1890 г.).
Договор о найме движимости может быть заключаем словесно. Но договор о найме недвижимых имуществ, а также судов мореходных и речных составляется письменно и свидетельствуется у нотариуса. При сем имеет особую важность достоверность числа, в которое совершен договор. Договоры о найме городских строений и земляных участков в городе или вообще в городском поселении, напр., местечке (Касс. реш. 1885 г. N 61), составляются письменно или словесно, по усмотрению и взаимному доверию сторон (ст. 1700-1703). Наемные договоры крестьян на земли с помещиками, между собой и с посторонними лицами, не свыше трех лет на всякую сумму, а на сроки до 12 лет не свыше 300 руб., могут быть заключаемы словесно, со внесением, по желанию сторон, в книгу при волостном правлении (ст. 1700).
Содержание и пространство пользования зависит от соглашения сторон. Относительно недвижимых закон говорит об отдельном владении; об отдельном же пользовании в недвижимых закон не упоминает, употребляя сей термин лишь относительно движимых имуществ (ст. 514, 535). Отдельное владние составляет само по себе особое право, коего пространство и срочность определяются тем самым актом, коим оно установлено. О пользовании же (в движимых) сказано, что оно есть полное, когда все произведения имущества и доход с него принадлежат содержателю; неполное, когда некоторые из них ему не предоставляются (ст. 536). А как под этой статьей сделана ссылка на IV книгу об обязательствах, то необходимо, невзирая на надписание группы статей о пользовании (534-540), признать, что они относятся и к пользованию недвижимостью.
Вообще предполагается, что имущество отдается в такое пользование, какое ему свойственно по его назначению и по свойству найма. Так, напр., сельское хозяйство отдается в аренду или в хозяйственную эксплуатацию; это не значит, что наемщик вправе разрабатывать руду или минералы в недрах земли, если не выговорено особого на то права. Снимается сад, - значит нельзя распахивать его или пустить под луговой промысел, либо под выгон.
Закон не упоминает об обеспечении арендной платы имуществом наемщика. Но, кажется, нет препятствия налагать на имение запрещение по желанию обеих сторон. На это есть косвенное указание в законе 1861 г. об отдаче помещичьих земель в аренду (ст. 5). На практике всего чаще встречается обеспечение договора о найме неустойкой.
Соглашение о цене найма предоставлено на волю сторонам. В большей части случаев оно определяется личным усмотрением; но есть имущества, в коих, смотря по состоянию местной промышленности и местного рынка, образуется средняя наемная цена того или другого по его качеству. Наиболее важное значение для хозяйства имеет арендная плата за земли или поземельная рента. Но в арендных договорах цена найма не всегда определяется деньгами. У нас во многих местностях, при скудости денежного хозяйства, по затруднительности сбыта сельских произведений, при недостатке и неправильном распределении рабочей силы и т.п., употребляется способ отдачи земель внаем из полу, т.е. за половинную или иную часть снимаемой жатвы (из третьего, четвертого снопа или копны), либо за отработку в пользу хозяина условленного количества земли; иногда же цена найма полагается отчасти деньгами, отчасти отработкой, отчасти разного рода службами, повинностями и поставками (выговор известного количества продуктов) от наемщика хозяину.
Из договора найма возникает не только право пользования, но и право владения, как необходимое условие для осуществления найма; разумеется, владение в сем случае будет не самостоятельное, а зависящее, отдельное (ст. 514, 535). Посему арендатор имущества, хотя не имеет на оное права собственности, не лишен права на иск о защите своего временного владения, об отвращении вреда и о вознаграждении убытков, причиняемых вступательством и действиями стороннего лица. Можно судить и иначе, если придерживаться римского понятия о владении: в таком случае надобно признать, что, в силу договора, защита арендатора от вступщиков, нарушителей его спокойного пользования, лежит на обязанности хозяина-собственника и, поскольку относится до владения, составляет исключительную принадлежность права собственности. Но такое рассуждение едва ли применимо к России и едва ли согласуется с духом и сущностью русского закона. И наша судебная практика вообще присваивает арендатору иск о владении (ср. Касс. реш. 1869 г., N 745, 849; 1871 г. N 600). Правда, есть и противоположные решения. Так, решением 1870 г. N 1627 признано, что временное пользование имуществом, по уступке от собственника, не дает права на иск о восстановлении нарушенного пользования порядком, указанным 4 п. 29 ст. Уст. Гр. Суд.; но это решение никак не согласуется с другими, в коих признавалось право временного и зависимого владельца по договору о найме на иск о восстановлении нарушенного владения.
Впрочем, кажется, справедливо будет признать, в смысле 4 п. 29 ст. Уст. Гр. Суд., что право иска о владении принадлежит арендатору лишь относительно сторонних лиц, а не относительно самого хозяина. Владение на себя, в виде собственности, владение имуществом, как своей вещью, защищается безусловно и противу всякого вступщика иском о защите владения. Но нельзя признать то же самое о владении наемщика, ибо оно не есть самостоятельное состояние, а производное, зависимое, так как владелец в самом владении своем сознает оное временным, условным, несамостоятельным. Посему отношения такого владельца к вступщикам неодинаковы. Если это владение нарушается сторонним вступщиком, например, захватом соседа, - владелец может противопоставить ему простой факт своего владения, и тем отразить нарушение. Если при сем вступщик станет доказывать свое особливое вотчинное право на имущество, направляя оное против вотчинных прав хозяина (от коего получил владение арендатор), наличному владельцу-арендатору нет до сего дела, так как не было бы до сего дела и самому хозяину, если бы ему пришлось просить о защите владения. Посему-то соображению и разрешается мировому суду принимать эти дела к своему ведению. Напротив того, если арендатор просит о защите владения против своего хозяина или против такого лица, которое от хозяина приобрело вотчинное право на имение, то истцу уже недостаточно удостоверить только свое владение, которое по свойству своему и по сознанию истца есть не самостоятельное, а зависящее. Истцу необходимо выставить титул своего владения и удостоверить, что по силе сего титула хозяин или преемник хозяина не имел права до срока нарушать или отнимать его владение в целом имуществе или в части оного. Следовательно суду нельзя, по свойству владения и отношения, обойтись без поверки права на владение, и в сем случае дело оказывается неподсудным мировым судебным установлениям (ср. Касс. реш. 1870 г., N 1254).
Об арендаторах казенных имений (лица и общества, владеющие имуществом казенных управлений на праве пользования) есть прямая статья - 1314 Уст. Гр. Суд., предоставляющая им право иска о восстановлении нарушенного владения.
По уставам страховых обществ арендатор или наемщик может отдавать на страх нанятое имущество, но лишь по срок найма, и получает страховое вознаграждение лишь в той мере, в коей сам отвечает хозяину за пожарный убыток (Русск. Стр. Общ. 1876 г., § 53, 54, Уст; Коммерч. Стр. Общ. 1870 г.).
Право передачи найма само по себе не предполагается. Естественно, что собственник имущества не всякому может доверить хозяйственное пользование им, соединенное с хозяйственным распоряжением. Посему нельзя не признать за собственником право отвергнуть одностороннюю передачу найма другому лицу и требовать в таком случае уничтожения найма; первоначальный же наемщик не освобождается от ответственности за последствия таковой передачи.
В найме предполагается личное и непосредственное пользование имуществом для тех целей, которым оно предназначено служить. Но всякое имущество может служить для разных целей. Одно есть хозяйственное употребление имущества, другое - обращение его в спекулятивный, промышленный или коммерческий оборот. Последнее само по себе не предполагается в найме, но требует особливого соглашения или разрешения от хозяина. Так, напр., отдача внаем лошади или экипажа не уполномочивает наемщика пускать лошадь в извоз или промышлять отдачей напрокат экипажа. Наниматель квартиры в доме не может, без соглашения с хозяином, промышлять ею, т.е. пускать в нее жильцов по мелочи, или устраивать в ней ночлежный приют. Арендатор имения может арендовать его для особого промысла или барышничества, состоящего в раздаче земли мелкими участками в содержание третьим лицам; но если нет на то согласия владельца, невозможно признать этот промысел, нередко весьма вредный для хозяйственной целости имения, принадлежностью найма. Иное дело - принадлежащие к имению оброчные статьи, составляющие хозяйственный доход имения: отдача их в содержание третьим лицам входит, без сомнения, в права наемщика.
Об исполнении договора закон говорит, что хозяин не вправе отказать наемщику до срока, а наемщик не вправе отказаться от найма (ст. 1705). Однако и без прямого законного определения, судебная практика по необходимости признает право отказа в договорах, писанных без срока, и право безмолвного продолжения договора.
О движимом имуществе, взятом внаем, сказано, что если оно будет испорчено, то отдается нанимателю, а он обязан заплатить хозяину цену того имущества, по оценке посторонних знающих людей (ст. 1708). Правило это взято буквально из Уложения 1649 г., где имеется в виду преимущественно порча лошади. Без сомнения, оно не исключает возможности поправки и починки испорченного, если вещь может быть восстановлена в прежнем виде.
С истечением срока действие найма прекращается; о безмолвном продолжении найма закон наш не говорит, но судебная практика допускает продолжение наемных отношений, когда наемная плата принята за новый срок хозяином имущества.
Отношения по найму не прекращаются со смертью участвующих лиц, но переходят к наследникам. Продажа и вообще отчуждение нанятого имущества также само по себе не прекращает наемных отношений, как объяснено подробнее в другом месте (1-я часть курса, § 44).
Прекращается ли наем с безусловным признанием незаконности хозяйского владения, т.е. когда имущество по судебному приговору признается законной собственностью другого лица? Вопрос этот имеет тесную связь с общим вопросом о действии продажи имения на наемные договоры прежнего владельца. Как там, так и здесь нет основания в нашем законе применять строгое начало римского права и уничтожать арендные договоры, переходящие с имением, хотя, без сомнения, прежний незаконный владелец повинен, во всяком случае, удовлетворить нового за все полученные им и переходящие за черту его владения арендные платежи. Разумеется, к случаям сего рода должно применяться и дейcтвиe примечания к ст. 195 Пол. Взыск. Гражд. и 1099 ст. Уст. Гр. Суд.
В случае принудительного отчуждения имущества на государственные и общественные потребности, действие арендных договоров по оному, разумеется, должно прекратиться, и едва ли есть в сем случае основание арендатору отыскивать себе вознаграждения от собственника за убыток, если не было о сем особого условия между ним и собственником. Наши законы о вознаграждении не содержат в себе никакого на сей случай постановления.
Отвечает ли арендатор земли за подати и повинности, на земле лежащие? На этот вопрос следует отвечать по нашим законам отрицательно. Каковы бы ни были взаимные по сему предмету условия между землевладельцем и арендато-ром, взыскание казенное, поскольку утверждается на земле, падает прямо на землю, следовательно на собственника земли. В этом смысле существует для податных взысканий правило 14 и след. ст. V т., изд. 1893 г., Уст. Прям. Налог. Поземельный сбор обращается на доход с имения, следовательно и на арендную плату, как на имущество владельца, а в случае недостатка - на землю. По силе 1 п. прил. к 55 ст. Уст. Зем. Пов., земский поземельный сбор падает на землю, невзирая на то, в чьем владении она находится. Сообразно сему решено Гос. Сов. (октябрь 1877 г.) дело Куроедова, о земском сборе с земли, которая в 1775 г. отдана была на 90 лет в содержание крестьянам, с получением с них за все время вперед незначительной платы. Собственник утверждал, что все существенное содержание вотчинного права перешло к арендаторам, и потому они должны отвечать за лежащие на земле повинности.
Некоторую аналогию с наймом имущества имеет договор доверенности на представление имуществ в залог по чужим подрядам. Здесь предметом договора служит в существе не право пользования, но право распоряжения имуществом, так как залог, в случае неисправности подрядчика, может быть обращен в продажу. Посему содержание такого договора не соответствует существенному свойству найма, в коем уступается исключительно право пользования имуществом, с сохранением его сущности и без всякого права на распоряжение.
Получение вперед арендных денег по имениям, отданным в аренду на продолжительный срок, может служить к ущербу покупщиков имения или сторонних лиц, коих права обеспечены на том же имении или кои должны получить из него удовлетворение своих взысканий. Посему положено: арендные контракты, заключенные с получением денег вперед более чем за год, считать действительными (относительно третьих лиц) в таком только случае, когда они засвидетельствованы, с наложением на имение запрещения (чем оглашается лежащее на имении арендное право). Ст. 1703. Владельцы имений заложенных (как в частные руки, так и в банках) не лишены законной возможности отдавать их в аренду; но при продаже имения в удовлетворение закладной это обстоятельство, т.е. существование аренды на несколько лет, стесняя покупщика, уменьшает, к ущербу залогодержателя, ценность имения. В таком случае, если арендные договоры заключены после запрещения, наложенного на имение по залогу, действие аренды уничтожается (Пол. Взыск. Гражд., ст. 195, прим.). Вообще на случай взыскания с имений, отданных в аренду, в Суд. Уставах постановлено, что арендные договоры, буде заключены после получения владельцем повестки об обращении взыскания на то имение, могут быть уничтожены по просьбе взыскателя, либо того, кто купит имение с публичного торга (Уст. Гражд. Суд., ст. 1099, 1100. Ср. Касс. реш. 1881 г. N 99 и 1-я часть сего курса, § 70). В законе 1861 г. об отдаче в аренду помещичьих земель сказано, что платежи, учиненные арендатором владельцу более чем за два года вперед, если потом имение поступит в публичную продажу или присуждено будет другому, могут быть со стороны займодавцев или новых владельцев объявлены недействительными (1703, прим.).
Один из видов найма есть наем из выстройки. 1697 ст. говорит, что дворовые, лавочные, мельничные и прочие, предназначенные для хозяйственных заведений места, могут быть отдаваемы внаем или содержание из выстройки, на счет наемщика, с тем, чтобы он в течение условленного числа лет пользовался выстроенным зданием, а по прошествии срока все выстроенное поступило бы в собственность хозяина.
1706 ст. Зак. Гражд. хотя и относится, по-видимому, к найму из выстройки, но в сущности не применяется к нему. Реш. Гос. Сов. (1824 г. П. С. З. N 29974), из коего эта статья неточно извлечена, имела в виду наем совсем не из выстройки, а аренду архиерейского подворья, и текст решения, равно как и текст самой статьи, противоречит понятию найма из выстройки, ибо в ней говорится об издержках на исправление здания, бывшего на нанятой земле, и даже о поправках, которые могли нарушить целость здания. Эта статья закона имеет значение лишь в вопросе о расчетах хозяина с арендатором, когда действие арендного контракта прекращается ранее срока, независимо от воли сторон.
Особый вид договора о найме, соприкасающийся, впрочем, с подрядом, есть договор о выстройке помещений для присутственных мест, тюрем и других зданий ведомства Министерства Внутренних Дел, для отдачи оных потом внаем правительству. Изданные на сей предмет узаконения определяют этот договор в следующих чертах. Министрам Внутренних Дел, Путей Сообщения и Финансов, по взаимному соглашению, разрешается отдавать частным лицам постройку зданий для присутственных мест, тюрем и др., по утвержденному плану, причем казной оказывается, в случае нужды, пособие, выдачей вперед некоторой суммы под благонадежный залог. По выстройке здание принимается от строителя внаем, на срок до 30 лет, за определенную ежегодную плату. В течение найма, ремонт здания лежит на обязанности хозяина (Уст. Строит., 123 и прим. по Прод. 1886 г.). По общему смыслу сих правил следует заключить, что здание, таким образом выстроенное, и по окончании найма остается в собственности строителя. Строитель подобных зданий должен быть признаваем собственником их со времени их выстройки и приемки, а казна считается арендатором, и потому на обязанности хозяина состоят налоги и повинности, падающие на недвижимые имущества (ср. Мн. Гос. Сов. в апреле 1877 г., по д. Вульфа).
Русскому законодательству о поземельном найме предстоит еще немало труда в дальнейшем его развитии в соразмерности с развитием хозяйственных условий найма. Эти условия, в разных местностях России, крайне разнообразны: отсюда затруднение подвести их под одну общую меру. В Западной Европе давно уже раскрылось во всей полноте своей, пришло в сознание и в связь с определительной ценностью, понятие о хозяйственной, производительной сущности имущества, о принадлежностях пользования, об орудиях и способах производства, об улучшениях и усовершенствованиях, и т.п. У нас, в России, понятия обо всем этом далеко еще не выяснились, и многое, что на Западе может быть без труда учтено и определено числом, мерой и ценой, у нас недоступно точному учету и определению. Притом наше сельское хозяйство, по многим причинам, между прочим по климатическим условиям, по скудости рынка, по бедности капиталов, промышленной предприимчивости, технического знания и т.п., решительно не подходит под условия, при которых на Западе образовалось и достигло своего развития законодательство о найме. Договоры об аренде земель не имеют у нас того значения, которое принадлежит им на Западе. Тем не менее, и у нас область аренды с каждым годом расширяется, хотя не в смысле фермерского хозяйства, но главным образом в смысле съема полей под пашню, причем обыкновенно имеется в виду не столько усиление внутренней разработки по качеству (интенсивное хозяйство), сколько расширение ее в пространстве по количеству (экстенсивное хозяйство); тем не менее, арендный договор настоятельно требует от нашего законодательства новых определений, для ограждения интересов как частных, так и государственных. Если чрезмерное изобилие законных определений приносит иногда вред и действует стеснительно на гражданские отношения, то, с другой стороны, и скудость определений может служить ко вреду для интересов, требующих руководства и ограждения в законе. Так, например: когда содержание договора о найме определяется единственно волей и желанием сторон, - это ведет к умножению темных, неясных, двусмысленных сделок, посредством коих ловкий и пронырливый промышленник, скупщик земель, лукавый агент - посредник между землевладельцем и съемщиком - может, без затруднения, обманывать бедных, неопытных и малограмотных съемщиков мнимо выгодными для них комбинациями условий. Примеров тому множество, особливо на наших окраинах, где образовался целый класс людей, промышляющих отдачей земель переселенцам своим и иностранным.
Интересы владельца требуют тоже обеспечения: наш закон не указывает этого обеспечения ни в произведениях земли, ни в движимости наемщика.
Определение крайних сроков найма - предмет, имеющий немаловажное государственное значение. Долгосрочный наем, связывающий право собственности, переносит существенное его содержание на временного владельца земли, тогда как на собственнике остаются по закону все тягости и повинности, лежащие на собственности. Между тем приобретение и передача прав собственности несравненно затруднительнее, нежели приобретение арендных прав на землю, которое доступно лицам всех сословий, всякого общественного положения и всякой национальности. Итак, при благоприятных условиях, поземельная собственность в крае может оказаться достоянием лиц, в сущности не владеющих и малосостоятельных, хотя и ответственных перед государством, а действительное владение в руках у людей, чуждых интересам страны и не несущих ответственности перед государством за тяготы и повинности, на земле лежащие. Дело закона - согласить в этом случае интересы государства с интересами собственности, капитала и сельской промышленности.
Сущность найма. Отдача земли в обработку изполу или из третьего снопа (из скопщины) составляет ли отдачу внаймы имущества или договор о личном найме, или о товариществе? Разрешение этого вопроса важно в тех случаях, когда арендным договором запрещается отдавать землю в субаренду. В подобном случае одесская палата признала подобную сделку арендной и нарушением договора. Сенат оставил этот вопрос без разрешения (Касс. реш. 1875 г., N 35). В договоре о найме имущества передается пользование им, а не право собственности. Посему неправильно причтено к найму условие о продаже леса на сруб, с предоставлением пользования в нем выгоном и покосами (Касс. реш. 1867 г., N 158).
Срок и продолжение. Отличительные принадлежности договора о найме имуществ - срок и наемная плата. Без срока пользование подходило бы к вотчинному праву, а без платы договор был бы ссудой (Касс. реш. 1868 г., N 248). Как казенные, так и частные имения могут быть отдаваемы в аренду только на срок, а не бессрочно (Касс. реш. 1876 г., N 350). Молчание со стороны хозяина нанятого имущества (т.е. нетребование возврата по истечении срока или непредупреждение о прекращении договора) не служит признаком согласия на продолжение договора: оно отнимает у владельца наемщика значение самовольного, и может служить основанием к продолжению прежних отношений, но лишь дотоле, пока хозяин не потребует возвращения имущества (Касс. реш. 1873 г., N 693).
Заключение и уничтожение. Закон не запрещает членам церковного причта отдавать состоящие в пользовании их церковные земли внаем для получения дохода (Касс. реш. 1870 г., N 1374).
Нет повода требовать уничтожения договора о найме, когда какая-либо хотя бы из существенных принадлежностей имущества, утратила свое существование (Касс. реш. 1870 г., N 1533); но договор найма прекращается, если нанятое имущество уничтожилось вследствие случайного события или по вине наймодавца, нанимателя или третьих лиц, так как договор найма всегда предполагает существование отданного внаем имущества (Касс. реш. 1881 г., N 82).
В Касс. реш. 1876 г., N 591, - случай отдачи Кишиневской полицией внаем частного имущества, за недоимку в постойной повинности.
Есть особые правила об аренде земель старообрядцами в Западных и Белорусских губерниях (см. Собр. Узак. 1876 г., N 614; 1877 г., N 1142).
Отказ. Касс. реш. 1873 г., N 1141. Суд рассудил, что отказ от найма квартиры разумеется лишь в таком действии наемщика, из коего явствует, что он отказался от исполнения принятых по контракту обязанностей. Посему, когда наемщик пустил вместо себя жить в квартиру другое лицо, не слагая с себя обязанностей по договору к хозяину дома, это не считается оставлением квартиры. Сенат оставил в силе такое рассуждение.
Очистка от хозяина. Обязанность хозяина - предоставить нанимателю действительное пользование имуществом: итак, оно не должно иметь таких недостатков, вследствие коих пользование им становится вредным или невозможным, а напротив, должно соответствовать цели, и такие недостатки его не составляют побочного обстоятельства. Таковы - сырость в квартире и холод, делающие ее необитаемой (Касс. реш. 1877 г., N 134). Когда, при сдаче имения казенному арендатору, постройки оказались ветхими и доход, по инвентарю показанный, оказался от того менее, то казна не вправе требовать, чтоб арендатор на свой счет производил перестройку ветхих строений (Сб. Сен. реш. I, 311). Арендатор, не получив по условию 600 моргов ярового посева и 200 моргов озимого и лишившись пользования сенокосом, имеет право требовать от хозяина вознаграждения убытков, по средней мере современных урожаев и по справочным ценам (Сб. Сен. реш. I, 551). Нет основания высылать жильца с квартиры до срока за остановку в платеже квартирных денег, когда эта остановка произошла вследствие нарушения контракта со стороны хозяина, т.е. за отобрание хозяином чердака и ледника, входивших в состав квартиры (Сб. Сен. реш. III, 1060). Невозможность пользования нанятым помещением (было залито водой и потом оказалось сыро) освобождает от наемной платы (2 Сб. Сен. реш. VI, N 944; Касс. реш. 1876 г., N 364; 1872 г., N 343).
Платеж. (Касс. реш. 1876 г., N 120). Из договора о найме по существу его не следует, что наниматель должен заплатить хозяину все деньги по срок найма, хотя бы пользование имуществом прекратилось и ранее того срока. Это зависит от особых условий договора. - Обязанность наемщика платить за наем имущества до конца срока, хотя бы он и ранее оставил его, сама собой предполагается (Касс. реш. 1876 г., N 472). - На истце лежит обязанность доказать существование долга за квартиру, когда иск предъявлен уже по оставлении квартиры жильцом; напротив, когда он предъявлен на жильца, в квартире еще остающегося, сей последний должен доказать, что деньги им уплачены (Касс. реш. 1872 г., N 846; 1875 г., N 458).
Платеж вперед. Право сторон изменять условия контракта по взаимному соглашению совершенно свободно, поскольку этим изменением не нарушаются права третьих лиц, - конечно, права, существующие в минуту изменения. Посему едва ли можно согласиться с суждением Касс. реш. 1875 г., N 467, "что добровольное соглашение между прежним владельцем и арендатором о срочной уплате наемных денег, распространяющейся за пределы того времени, когда имение еще не перешло третьему лицу, не касается нового приобретателя". В данном случае владелец имения, проданного с публичного торга, получил от арендатора наемную плату разом за два года, в изменение первоначального условия о платеже за год. Это получение последовало задолго до вручения владельцу повестки об обращении взыскания на имение и о продаже его. Есть основание поставить его в ответственность перед приобретателем за излишне полученные арендные деньги, но есть ли основание возложить эту ответственность не на него, а на арендатора, признав, что залишний платеж не обязателен для нового владельца? Едва ли, ибо арендатор, внося платеж (если не было притом злого умысла во вред третьему лицу), имел дело с полновластным владельцем и ничьего интереса не нарушил.
Если арендный договор и заключен без условий и формальностей, означенных в 1703 ст. Зак. Гражд., но на общем основании периодических платежей, то ничто не препятствует сторонам условиться впоследствии о платеже аренды на несколько годов вперед, но в таком лишь случае, когда вотчинное право хозяина в имуществе исключительно и нераздельно, и никаким правом стороннего лица не ограничено. В противном случае, арендатор подвергается той опасности, что сверхсрочные платежи, по требованию вотчинного преемника или совладельца, или обеспеченного на имении взыскателя, могут быть признаны недействительными. Подобный случай см. 2 Сб. Сен. реш. III, N 484. - Ст. 1703 относится к таким только контрактам, в коих условлено получение вперед арендной платы более чем за год при самом заключении контракта. Сюда не относится условие о получении денег в течение наемного срока, по мере надобности, на расходы по содержанию в порядке имущества (Касс. реш. 1873 г., N 1579). - Несоблюдение, при совершении арендного договора, правил 1703 ст. не делает его недействительным для самих контрагентов. Правило это установлено исключительно в интересе третьих лиц, следовательно лишь за нарушение сего интереса и соразмерно с ним договор может быть признан недействительным (Касс. реш. 1876 г., N 11). Ст. 1703 об арендных договорах относится и к городским строениям, которые могут быть отдаваемы внаем словесно (Касс. реш. 1876 г., N 11. См. еще Сб. Сен. реш. II, 498).
Передачи и переход. Кисловский отдал имение в аренду на три года Шнейерсону, дозволив ему передавать арендные статьи по частям в оброчное содержание другим лицам, но с тем, чтобы сам Шнейерсон оставался главным ответственным лицом перед хозяином. Ранее срока Шнейерсон оставил аренду, но ранее того отдал из имения мельницу в оброк Хане Гинсбург. По выходе Шнейерсона, Кисловский требовал уничтожения аренды Гинсбург, так как арендное право самого Шнейерсона прекратилось. Признано, что, по силе 514 ст. Зак. Гражд., Шнейерсон мог отдать имение в аренду не иначе как с принятыми ограничениями; следовательно с отходом его и право Гинсбург, в отношении к имению, прекратилось (2 Общ. Собр. Сен. 15 сентября 1876 г.).
В Касс. реш. 1888 г., N 666 отрицается право наемщика передавать нанятую им в доме квартиру третьему лицу без согласия домовладельца, на том основании, что отдача помещения составляет принадлежность права собственности на дом и заключает в себе право отдельного владения.
Право арендного владения, преобретенное по договору не от собственника, а от арендатора, утверждаясь на арендном праве сего последнего, может быть защищаемо против него самого, по договору, но не против собственника земли. Посему, когда арендатор, по условию с собственником, отступился от арендного владения ранее своего срока и срока своих арендаторов, снявших у него землю, не выговорив для них продолжения владения, владение их прекращается, ибо должно уступить праву собственности на землю: им остается право иска на того, у кого они снимали землю, об убытках за неисполнение договора (Касс. реш. 1876 г., N 190).
Отдельное владение по найму. С правом арендного содержания соединяется право отдельного владения, а не только отдельного пользования; посему арендный владелец огражден в своем владении до срока и при переходе арендуемого имения по продаже к другому собственнику (Касс. реш. 1868 г., N 771). Договором о найме имущества устанавливается право на владение, право личного требования, но самое владение начинается лишь с осуществлением сего права, т.е. со вступлением во владение. Посему, когда хозяин отданного внаем имущества продал оное другому лицу, прежде чем наемщик вступил во владение по найму, или когда отдал оное в наем другому наемщику, прежде чем осуществилось наемное право первого, - обиженный может требовать себе удовлетворения от того, кто нарушил свой договор с ним, но не может требовать осуществления своего права против третьего лица, в договоре не участвовавшего. В этом смысле состоялось Касс. реш. 1878 г., N 234. Арендатор дома отдал внаем квартиру наемщику, начиная с июля 1875 г., а в январе того же года сам передал свое арендное право третьему лицу, которое отказалось исполнить контракт своего предместника с наемщиком и предоставить владение сему последнему. Наемщик ссылался на 514 и 521 ст. Зак. Гражд., но Сенат рассудил, что в этих статьях разумеется такое отделенное по договору право, которое осуществилось уже в действительности. - По силе 521 ст. Зак. Гражд. для нового приобретателя имения могут быть признаны обязательными лишь те арендные договоры прежнего хозяина, которые уже осуществлены передачей арендного владения. Под это условие не подходит договор, заключенный в ноябре 1874 г., с тем, чтобы передача арендного владения совершилась в 1875, а в декабре 1874 г. хозяин продал имение (Касс. реш. 1877 г., N 83). - Арендатор (наемщик) имения вправе защищать свое владение относительно третьих лиц, в случае нарушения оного (Касс. реш. 1875 г., N 426), но не относительно бесспорного собственника арендуемого имения: в последнем случае предметом иска было бы не владение, а самое существо договора (Касс. реш. 1874 г., N 474).
Всякий временный, срочный или пожизненный владлец владеет и пользуется имуществом исключительно и независимо от лица постороннего; но с прекращением сего владения никакой договор временного владельца с посторонним лицом, относительно владеемого на срочном праве имущества, не может считаться обязательным для собственника сего имущества, если заключен без участия сего последнего. Так и договор пожизненного владельца об отдаче имущества в аренду, с момента смерти его, прекращается. Из этого правила допущено исключение лишь для пожизненного владельца по завещанию умершего супруга, на основании закона 1862 г. По сему закону пожизненный владелец может отдавать в аренду имение не долее общего наидлиннейшего срока аренды, и с получением платы лишь за каждый год по истечении его, а не вперед. Совершенные на сем основании договоры обязательны.
По д. Лубенского (Касс. реш. 1877 г., N 28) арендатор, ссылаясь на незаконное устранение его от аренды, просил мировой суд восстановить нарушенное владение, и суд решил восстановить владение мельницей. На это была жалоба, что иски о восстановлении нарушенного владения могут быть по 4 п. 29 ст. Уст. Гр. Суд. предъявляемы только лицом, владевшим на правах собственника. Сенат рассудил: хотя в иске и в решении употреблено выражение: восстановить владение, но сущность иска заключалась в том, имели ли ответчики право отстранять истца от владения мельницей на основании доказываемой ими неисправности в платеже арендных денег.
В договоре арендном из выстройки, арендатор, с возведением строений, не приобретает на них право собственности, а только временное пользование (Касс. реш. 1869 г., N 583).
В Касс. реш. 1872 г., N 992 признано, что договоры об имуществе имеют равное действие как для обязавшегося, так и для наследников его. Посему арендное право, заключающееся во владении и пользовании имуществом, сохраняет полную силу и после смерти собственника имения по отношению к его наследникам, и арендатор имеет право продолжать владение и пользование. Опись и отдача на хранение такого имения (хотя бы самому арендатору) по поводу смерти собственника неминуемо повлекла бы за собой, вопреки закону, стеснение прав арендатора по договору.
Наем общего имения. Соучастник в общем имении может отдать в аренду свою часть третьему лицу, без согласия других совладельцев, лишь в том случае, если между соучастниками существует соглашение относительно фактического распределения между ними частей общего имения; при отсутствии же соглашения, определяющего порядок владения и пользования общим имением, на отдачу одним из соучастников своей части в арендное содержание постороннему лицу необходимо согласие прочих соучастников (Касс. реш. 1886 г., N 69).
Рассуждение непонятное, ибо при отсутствии соглашения относительно частей в общем имении и при согласии совладельцев на аренду части, каким же образом может быть отдана в аренду часть одного из них, когда она не определена? Какой частью общего нераздельного имения пользовался бы арендатор в данном случае? |
