Список книг

« Предыдущая | Оглавление | Следующая »

Тютрюмов И.М.
Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Составил И.М. Тютрюмов. Книга четвертая.

II. Совершение договоров найма имуществ и отдачи оных в содержание

1700. Договор найма движимого имущества, как-то: рабочего скота, подвод и т.п., может быть заключен словесно. Но договор о найме или об отдаче в содержание недвижимых имуществ, также мореходных и речных судов, составляется письменно, с включением всех условий, договаривающимися постановляемых. На наем сельскими обывателями земель: у помещиков, между собой и у посторонних лиц, на сроки не свыше трех лет, на всякую сумму, а на большие сроки, именно от 3 до 12 лет, на сумму не свыше 300 рублей, могут быть заключаемы словесные условия с внесением их, по желанию договаривающихся сторон, в книгу при Волостном Правлении, порядком, установленным в Особом Приложении к Законам о Состояниях (I Общ. Пол., изд. 1876 г. ст. 91 и прим. 3, по Прод. 1890 г.). Письменные же договоры могут быть свидетельствуемы по желанию договаривающихся в Волостных Правлениях. 1782 апр. 8 (15379) ст. 179; 1821 ноября 24 (28814) ст. 16 п. 1; 17, 19, 22, 23; 1861 февр. 19 (36674) II. ст. 8; 1863 июня 26 (39798) ст. 1, 2; 1866 апр. 14 (43186) пол., ст. 66, 160; 1874 апр. 17 (53379) уст. ст. 14 п. 1; 20 п. 1; 21-23, 28, 38-42; 1878 дек. 26 (59161): 1881 дек. 28 (575); 1887 мая 19 (4463); 1900 июня 10, Собр. Узак., 1674, уст. ст. 5, 24-28, 50, 51 п. 1.

Примечание I. В губерниях и уездах Закавказья, образовавшихся в пределах бывших Грузии, Имеретии и Гурии, при взимании хлебного за запашку чужой земли оброка, под названием галлы, принимаются в основание данные при найме пахотного участка при свидетелях словесные или простые на письме условия; если же предварительного условия сделано не было, то галла взимается по примеру предшествовавших лет или по существующему на месте обычаю. 1859 окт. 20 (34980); 1883 апр. 26 (1522) учр., ст. 1.

Примечание 2. (Прод. 1906 г.) Статья 91 Общего Положения о Крестьянах, издания 1876 г., и примечание 3 к ней, по Прод. 1890 г., соответствуют ст. 109 и 110 того же Положения, издания 1902 г. (Особ. Прил. Зак. Сост. кн. 1).

О порядке совершения договоров о найме имуществ

1. Договор найма недвижимости, за исключением городских строений и земельных участков в городах, должен быть вообще составлен письменно (75/952).

2. Но словесные договоры допускаются также при найме крестьянами земель (но не домов 79/225), угодий и оброчных статей у помещиков и посторонних лиц на сроки не свыше трех лет (72/827; 71/377) на всякую сумму, а на сроки от 3 до 12 лет - на сумму не свыше 300 рублей (81/139), разумея под этою суммой ежегодную плату, а не платежи за все время аренды (82/64). В подтверждение существования таких договоров допускаются свидетельские показания (82/64; 73/382).

3. Помещикам дозволяется отдавать в аренду земли крестьянам, водворенным на их земле, по договорам, писанным на простой бумаге (72/827).

4. Правила об отдаче помещичьих имений в аренду распространяются и на бывших государственных крестьян (71/240; 70/512).

5. Аренда фруктового сада есть договор о найме недвижимости (69/258). Но отдача в аренду сада лишь для снятия в нем фруктов будет договор о движимом имуществе и может совершаться словесно (70/588).

6. Несоблюдение формальностей, установленных при заключении договора о найме недвижимости, не служит единственным и безусловным поводом к признанию акта ничтожным (69/576). И словесный договор не имеет силы и значения, только когда между сторонами происходит спор о его действительности и о смысле постановленных в нем условий (70/296).

7. Договор об отдаче в аренду помещичьего имения, состоящего под запрещением, не может быть признан недействительным по одному тому, что явлен не в присутственном месте, а у маклера (69/576).

8. См. ст. 715 и 1701 и след.

1701. Договор найма подписывается обеими договаривающимися сторонами самими или их поверенными, и может быть предъявлен для засвидетельствования по правилам, изложенным в Положении о Нотариальной Части. 1782 апр. 8 (15379) ст. 179; 1800 дек. 19 (19692) ч. II, ст. 30; 1866 апр. 14 (43186) пол., ст. 160.

О подписании договора найма договаривающимися сторонами

1. Порядок, указанный в 1700 и 1701 ст., не относится к совершению передаточных надписей на арендном контракте (70/1534).

2. Для признания договора найма состоявшимся недостаточно только акта, в котором выразилось намерение одной из сторон отдать или взять имущество в аренду, хотя бы и с указанием срока и платы; а необходимо, чтобы обе стороны заключили самый договор, т.е. акт, предоставляющий одной стороне вступить в пользование нанятым имуществом, а другой - требовать за наем условленного вознаграждения (76/528).

3. Расписка о получении хозяином от нанимателя задатка в счет наемной платы, подписанная обеими сторонами, с обозначением предмета, срока и цены найма, должна быть признана договором найма, а не задаточной распиской, если в ней не сказано, что самый договор должен быть заключен впоследствии (75/805; 70/1017).

4. Может иметь силу и такой договор найма, который подписан только одной стороной, так как согласие другой стороны может выразиться и без подписи договора - принятием его к исполнению (75/805).

5. Предварительное условие о заключении договора не может служить основанием к принуждению заключить условленный договор (69/505), равно как и обязательство возобновить контракт (70/44).

6. Уплата арендных денег за время после срока не дает арендатору права пользоваться имуществом по истечении означенного срока (70/401).

7. И одностороннее заявление нанимателя (70/44) или хозяина об условиях дальнейшего найма само по себе еще не обязательно (79/165; 72/477).

8. На отдачу в аренду постороннему лицу крестьянского надела (при общинном владении) необходимо согласие мира (87/97; реш. Общ. Собр. 1, 2 и Касс. Деп. 1887 г., N 9).

9. Однако сдача в аренду своего надела постороннему лицу без согласия общества сама по себе еще не дает обществу права отбирать от домохозяина сданный им в аренду надел (Указ 2 Деп. Сената 6 июля 1904 г., N 5121).

10. Помимо общественного приговора об отдаче известному лицу в аренду крестьянской земли - должен быть заключен требуемый законом контракт (76/357).

11. См. ст. 1700 и 1705.

1702. Совершение договоров письменных или словесных на наем городских строений и земляных участков в городе оставляется на волю хозяев и нанимателей оных, как предмет, зависящий от взаимного их доверия друг к другу. Письменные договоры сего рода следует являть по существующим узаконениям, но если такой договор, подписью сторон утвержденный, не будет в свое время явлен, то удовлетворение по оному при производстве взысканий и по другим случаям производится из того только имущества, какое у лица, взысканию подвергшегося, останется за удовлетворением прочих исков, по которым соблюдены все правила, на совершение и явку их постановленные. Засим не определяется никаких штрафов или пеней за неявку договоров по наймам городских строений и земляных участков. 1833 ноября 1 (6540); 1864 ноября 20 (41477); 1866 апр. 14 (43186) пол., ст. 66, 160; 1867 янв. 24 (44163).

О совершении договоров на наем городских строений
и участков земли в городе

1. Договор о найме городских строений и земельных участков в городе может быть заключен и словесно (70/879; 69/899, 348). И в таком случае закон не лишает стороны права доказывать в случае необходимости перед судом существование и содержание их соглашения (73/1435). Причем условия такого найма и платежи по оному могут быть доказываемы свидетельскими показаниями (73/1435; 69/88).

2. Но словесные договоры дозволяются только для найма строений в городе (1 п.); поэтому наем пригородных дач (72/550) и строений в приселке (79/225; 75/952) требует письменного договора (79/225; 75/952; 72/550).

3. Местечки относятся к городским поселениям. Следовательно, договоры о найме земель и строений в местечках можно заключать и словесно (85/61).

4. Обязанность доказать уплату лежит на нанимателе, если иск предъявлен во время пользования им квартирою (75/515, 383), а также и в том случае, когда жилец очистит квартиру после предъявления к нему иска (75/383). Но если иск предъявлен после очищения квартиры, то обязанность доказать существование долга, образовавшегося из найма квартиры, лежит на истце (75/515, 383).

5. "С изданием положения о трактирных заведениях 1861 г., наем в С.-Петербурге покоев для гостиниц и прочих трактирных заведений подчинен общим о найме имущества правилам" (74/41).

6. Согласие домовладельца на передачу нанятого строения или квартиры другому лицу, с переводом на последнего всех обязанностей в отношении к хозяину дома, может быть выражено письменно или словесно, смотря по тому, в какую форму облечен самый договор" (76/403).

7. И согласие хозяина на указанную передачу (п. 6) можно доказывать свидетельскими показаниями, если это право нанимателя ограничено лишь согласием хозяина без определения в договоре, чтобы это согласие было выражено непременно письменно (75/372).

8. Незасвидетельствование подписи на формальном арендном контракте о передаче права третьему лицу не обращает арендный договор в акт домашний (70/1927).

9. См. ст. 715, 1700, 1701 и 1703.

1703. Контракты и условия на отдачу в аренду и содержание как земель, означенных выше в статье 1693, так и других частных имуществ, если они заключаемы будут с получением или назначением к получению арендных денег вперед более чем за год, должны быть совершаемы крепостным порядком, с тем: 1) чтобы на самые имения, по количеству взятой вперед суммы, налагаемо было запрещение; 2) чтобы в противном случае и вообще при не сохранении постановленных в сей статье правил, заключенные контракты и условия считались недействительными, и 3) чтобы запрещение, налагаемое на законтрактованное имение по количеству взятой владельцем у арендатора вперед суммы, не препятствовало владельцу в продаже или закладе того имения, лишь бы покупатель или приниматель залога имели в виду контракт, который должны они соблюсти в точности. 1836 окт. 14 (8476); 1866 апр. 14 (43186) пол. ст. 154, 158, 160; 1895 мая 13 (12832).

Примечание. Договоры и условия на отдачу в арендное содержание населенных помещичьих имений заключаются письменно. При этом запрещение на имение, по случаю отдачи оного в аренду, налагается не иначе, как по требованию участвующих в арендном договоре сторон. Платежи, учиненные арендатором владельцу имения более чем за два года вперед, если впоследствии имение это поступит в публичную продажу или будет присуждено к отдаче другому владельцу, - могут быть со стороны займодавца или новых владельцев признаны недействительными; но при этом предоставляется арендатору право взыскивать уплаченные им вперед свыше двух лет деньги с владельца, заключившего с ним арендный договор. 1861 февр. 19 (36674) II, ст. 5, 7; 1866 апр. 14 (43186) пол., ст. 66, 160; 1874 апр. 17 (53379) уст., ст. 15 и след.; 1878 дек. 26 (59161); 1881 дек. 28 (575) Имен. ук.; 1887 мая 19 (4463); 1900 июня 10, Собр. Узак., 1674, уст., ст. 51 п. 1.

О порядке совершения арендных договоров, при заключении которых обусловлено получение арендных денег вперед более чем за год

1. Статья 1703 относится к тем только договорам, при самом заключении которых было условлено получение арендных денег более чем за год вперед, но не распространяется на те случаи, когда в самом контракте платежа не условлено, а впоследствии, по соглашению сторон, уплата произведена более чем за год (75/467; 73/1579). В последнем случае платеж, не согласный с условиями договора, необязателен для приобретателя имения, если не был ему известен при покупке (79/353; 75/467).

2. Статья 1703 применима и к арендным договорам на наем городских строений (76/11; 72/1244).

3. На контракт об отдаче внаем городского земельного участка, с назначением к получению арендных денег по полугодно вперед и с надписью в получении за несколько лет вперед, не может быть распространено действие 1703 ст. (69/157).

4. Под статью эту не подходит и тот случай, когда арендная плата получена в размере не более годовой платы, но по времени ранее начала срока арендного договора, так как означенной статьей предусмотрен именно размер денег более годовой платы, а не время ее получения (79/136).

5. Первоначально Сенат в решении 77/186 признавал, что к договору продажи леса на сруб неприменима 1703 ст. Но позднее разъяснил, что "общее начало, выраженное в 1703 ст., об укреплении на имении арендных договоров в интересах оглашения их перед последующими приобретателями или залогодателями имения, приложимо и к случаю отчуждения леса на сруб" (90/109).

6. Несовершение арендного контракта крепостным порядком не лишает таковой обязательной силы для самих договаривающихся сторон и их наследников, а может иметь значение только для третьих лиц - кредиторов собственника или будущих приобретателей имения (76/11; 74/319); но суд, помимо заявления последних лиц, не может возбуждать от себя вопроса о недействительности договора (70/1160; 69/417).

7. Недействительность арендного контракта по несоблюдению ст. 1703 относится только к переходу имения в пользование арендатора, но не относится ко всему прочему, постановленному в условии (71/906).

7¹. Совершенные крепостным порядком, согласно ст. 1703 т. X ч. 1, арендные договоры с получением или назначением к получению денег вперед более чем за год, не изъемлются от оплаты установленным в 201 ст. Нот. Пол. сбором в пользу городов, местечек, поселений или волостей, где они совершены (1908/40).

8. Арендный контракт, заключенный прежним собственником с получением арендной платы более чем за год вперед, тогда лишь необязателен для покупщика имения, когда этот контракт не был у него в виду (86/52; 77/353. 309).

9. Но платежи арендатором помещичьего имения владельцу оного более чем за год вперед без наложения запрещения на имение, в случае поступления этого имения в публичную продажу, могут быть, со стороны покупщика имения с публ. торга, признаны недействительными, независимо от того, знал или нет покупщик о таковых платежах при покупке имения (96/110).

10. В силу примечания к этой статье переход права собственности на отданную внаем землю не уничтожает арендного договора, а только платежи, учиненные арендатором за два года вперед, могут быть объявляемы недействительными (80/301).

11. Примечание к этой статье относится исключительно к помещичьим имениям и не распространяется на имущества, находящиеся в городе (74/492).

12. См. ст. 514, 521, 1693 и 1705.

13. Последними словами этой (1703) статьи: "лишь бы покупатель..." законодатель, очевидно, хотел сказать: "лишь бы покупатель или приниматель залога имели в виду контракт и наблюдали его". При наложении запрещения на имение, согласно означенной статье, без сомнения, существует законное предположение, что при совершении купчей крепости о заключении продавцом арендного договора, с получением денег более чем за год вперед, покупатель не может не знать, так как совершает купчую крепость обязательно общественная власть, где имеются все сведения о лежащих на имении запрещениях. Следовательно, закон вовсе не имел в виду обязывать продавца, чтобы он, уступая свое имение, на которое по 1703 ст. наложено запрещение, предварял покупателя о заключенном им арендном договоре и потому фраза: "лишь бы..." имеет единственною целью предварить покупателя, что он, купивши такое имение, безусловно обязан исполнять договор, заключенный прежним владельцем.

К.П. Змирлов. - "Договор найма имущ. по наш. зак.", "Журн. гражд. и угол. права", 1884 г., кн. 2, стр. 90-91.

14. В реш. Сената 75 г., N 534 было высказано: "в силу 1702 ст. условия найма городских строений могут быть совершаемы и словесно, и все последствия неправильной явки письменных условий сего рода исчислены в означенной ст.", а потому 1703 ст. к ним не относится. Оправдать такой взгляд возможно только одним недоразумением. 1702 ст. содержит лишь общие правила о совершении сего рода договоров и ни одним словом не касается условий, предусмотренных в 1703 ст.

В.Л. Исаченко. - "Свод касс. пол. по вопр. русск. гражд. мат. права", стр. 464.

15. Нет оснований к отказу в утверждении арендных договоров в тех случаях, когда они заключены от имени пожизненного владельца, с согласия собственника. Необходимо только, чтобы это согласие было выражено в самом акте. В таких случаях собственник, участвующий в совершении договора, обязан подчиниться всем последствиям, указанным в 1703 ст.: при продаже и залоге имения договор должен быть принят к исполнению приобретателями вотчинных прав. Но договор, заключенный пожизненным владельцем без согласия собственника, хотя бы при заключении его была получена плата более чем за год вперед, не подлежит утверждению.

А.Н. Бутовский. - "Крепостной арендный договор", "Ж. М. Ю.", 1910 г., кн. 4, стр. 125 и др.

1704 заменена правилами, указанными в статье 715.